大连市涉外房地产开发经营管理办法

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大连市涉外房地产开发经营管理办法

辽宁省大连市人民政府


大连市涉外房地产开发经营管理办法
大连市人民政府


第一章 总 则
第一条 为了利用外资开发经营房地产,加快城市建设和进一步改善投资环境,根据中华人民共和国外资企业法、中外合资经营企业法、中外合作经营企业法、外商投资开发经营成片土地暂行管理办法及有关法律、法规的规定,制定本管理办法。
第二条 凡在大连市辖区内设立外资、中外合资、中外合作开发经营房地产企业(简称开发企业),以及从事涉外房地产开发经营的单位和个人,均应执行本管理办法。
第三条 本办法所称开发经营房地产,是指开发企业在依法取得土地使用权的土地上从事开发建设,并按规定进行出售、出租、抵押房地产等经营活动。
第四条 房地产开发经营活动,须遵守中华人民共和国法律、行政法规及省、市有关规定,其合法权益受法律保护。
第五条 开发经营房地产,在市人民政府领导下,由大连市房地产开发管理领导小组(简称领导小组)统一组织管理。领导小组办公室,负责日常工作。
涉外房地产开发经营中有关土地使用权出让转让管理工作,按照《大连市国有土地使用权出让和转让管理办法》执行。

第二章 企业设立
第六条 设立开发企业,须有明确的开发目标和开发建设项目,并应符合中华人民共和国外资企业法、中外合资经营企业法、中外合作经营企业法的规定。
第七条 设立开发企业,由领导小组统一组织洽谈、统一审批。
设立开发企业,由外方投资者或拟合资、合作经营的中方企业,向领导小组提交申请和有关证件、资料,经领导小组组织审定后领取批准证书,并缴纳五十万元(人民币)保证金。
第八条 设立开发企业,应在领取批准证书三十日内到市工商行政管理局办理企业登记和领取营业执照。企业发生变更或合并、歇业的,应按规定及时办理变更登记和注销登记手续。
开发企业设立后,注册资本未按合同规定期限到位或经工商管理部门通知仍不按期到位的,视为自动解散,开发企业应办理注销登记手续,缴回营业执照。不办理注销登记手续的,由工商管理部门吊销营业执照。
第九条 设立开发企业,须在领取营业执照之日起三十日内到财政、税务机关办理登记,并应建立健全财务会计制度,依法按期缴纳税金和有关费用。
涉及开发经营的各项保险事宜,应在本市保险机构投保;涉及有关外汇事宜,依照我国外汇管理规定办理。

第三章 开发建设
第十条 房地产开发建设,须严格执行城市总体规划,按照经济效益、社会效益、环境效益相统一的原则,实行全面规划、合理布局、综合开发、配套建设。
开发企业,须依照《大连市国有土地出让和转让管理办法》取得土地使用权。
第十一条 开发企业,可在下列区域或就下列项目进行开发建设:
(一)经济技术开发区、保税区、高新技术产业园区;
(二)经市人民政府批准的经济开发小区;
(三)城市金融、商业、贸易、住宅小区和旅游开发区;
(四)城市旧区改造和包片包段拆迁改建项目;
(五)城市公共服务设施、市政公用基础设施项目;
(六)其他经批准的开发建设项目。
第十二条 开发企业依法取得土地使用权后,应按土地使用权出让合同的规定投资开发建设。未投资开发建设或未达到出让合同规定条件的,不得进行转让、出租等经营活动。
第十三条 房地产开发建设,应严格执行开发建设程序和城市规划及有关技术规范。确需采用境外技术规范的,须报市建委审查备案。
第十四条 房地产开发建设,应严格实行工程质量监督。工程竣工,由工程质量监督机关组织有关部门统一验收,发给工程竣工合格证。未经验收或验收不合格的,不得交付使用。

第四章 房地产经营
第十五条 开发企业可以利用已开发建设的房地产,自办企业和经营公共事业;也可以依照外商投资开发经营成片土地暂行管理办法,将已开发的房地产出售、出租、抵押和进行其他经营活动。
第十六条 开发企业的房地产经营活动,须纳入领导小组统一管理,并由领导小组办公室会同房地产、土地、工商、税务、物价、国有资产等行政管理部门,依法审查合同、协议和办理权属登记、产权变更及收缴税费手续。
第十七条 开发企业的房地产经营活动,涉及预售房屋的,须持建设用地、建设工程证明和施工合同等有关资料,向领导小组办公室申请办理审核手续,经核准后方可签订预售房屋合同(协议)。
涉及房地产出租、抵押的,须持租赁合同、抵押合同,向领导小组办公室申请登记备案手续,并接受对履行合同权利与义务的监督。
第十八条 开发企业的房地产经营活动,涉及地上建筑物及附着物所有权转移的,其用地范围内的土地使用权应随之转移。
第十九条 开发企业的房地产经营活动,其转让、出租、出售价格的确定,须接受领导小组办公室的协调、指导和监督。
房地产出售、出租价格明显低于市场价格时,领导小组有权指定优先购买、承租权者。

第五章 附 则
第二十条 违反本管理办法的,由各有关行政管理部门依照法律、法规和规章进行处理。
第二十一条 开发企业因投资办企业、开发建设和房地产经营发生的合同争议,应按有关规定向仲裁机构申请仲裁,或向人民法院起诉。
第二十二条 华侨和香港 、澳门 、台湾地区经济组织或个人来连投资开发经营房地产,参照本管理办法执行。
第二十三条 本管理办法由大连市人民政府解释。
第二十四条 本管理办法自发布之日起施行。




1992年9月2日
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合肥市户外广告设置管理办法

安徽省合肥市人民政府


合肥市人民政府令

第96号


《合肥市户外广告设置管理办法》已经2002年9月27日市人民政府第96次常务会议审议通过,现予发布,自2002年11月1日起施行。
   
市长 郭万清
  
二○○二年十月八日

合肥市户外广告设置管理办法


第一章 总  则
  第一条 为了加强户外广告设置的监督管理,保护城市景观风貌,维护广告经营者的合法权益,保障公民人身和财产安全,根据《中华人民共和国广告法》、国务院《城市市容和环境卫生管理条例》和其他有关法律、法规,结合本市实际,制定本办法。
  第二条 在本市市区、开发区范围内从事户外广告设置活动实施对户外广告设置活动的监督管理,应当遵守本办法。
  本办法所称户外广告设置是指利用建构筑物外侧、市政公用设施及其他户外场所的城市空间设置广告牌或者具有广告内容的霓虹灯、灯箱、电子显示屏、电子翻转牌、标牌、招牌、条(横)幅、橱窗、升空器具、实物造型设施。
  第三条 户外广告设置活动应当遵循符合城市总体规划、美化亮化、布局合理、总量控制、设施安全、文字规范的原则。
  第四条 市人民政府城市市容环境卫生行政主管部门以下简称广告设置主管机关是本市户外广告设置的综合管理机关,依照法律、法规和本办法的规定,负责户外广告设置申请的受理、统一审批和监督管理。  市城市建设、城市规划、工商行政、公安等部门依照有关法律、法规和本办法规定的职责,协助做好户外广告设置的监督管理。

第二章 设置一般规定
  第五条 广告设置主管机关应当会同市城市规划、城市建设、公安、工商行政等部门根据统一规划、总量控制的原则编制本市重要区域、主要道路的户外广告设置规划,报市人民政府批准后向社会公布。
  编制本市重要区域、主要道路的户外广告设置规划,应当符合城市总体规划的要求,明确允许或者禁止设置户外广告的区域、街道和建筑物,与城市区域规划功能相适应,与城市景观、周围环境和建筑物的体量、造型、色彩相协调,保持城市街道通视效果。
  第六条 户外广告设施的设计、制作和施工应当符合安全要求,并应符合市人民政府规定的容貌技术标准见附件。
  第七条 有下列情形或场所之一的,不得设置户外广告设施:
  (一)利用交通安全设施、交通标志的;
  (二)影响市政公共设施、消防设施、交通安全设施使用的;
  (三)影响市容市貌、妨碍生产或者人民生活安全的;
  (四)县级以上国家机关、文物保护单位、优秀近现代建筑、纪念性建筑物与古建筑、名胜风景点的建筑控制地带;
  (五)利用违章建筑、危险房屋以及其他可能危及安全的建筑物和设施;
  (六)市人民政府或者户外广告设置规划禁止设置户外广告的区域。
  第八条 设置招聘、培训、启事、声明等内容的户外广告,应当在公共广告张贴栏内设置。公共广告张贴栏由广告设置主管机关会同市工商行政管理机关,根据户外广告设置规划,监督城市街道办事处、镇人民政府在居民区、背街小巷选择适当位置设置。
  第九条 广告设置者应当按规定发布公益性户外广告。公益性户外广告的比例不低于其发布广告数的10%。

第三章 申请与批准
  第十条 实行户外广告设置权有偿使用制度。广告经营者利用本市重要区域、主要道路的政府投资建设的公共场地、市政公用设施设置户外广告的,应当取得户外广告设置权。
  户外广告设置权由市城市建设行政主管部门经广告设置主管机关和市城市规划行政主管部门批准后,按照户外广告设置规划的要求,统一建造户外广告设施,并通过公开招标、拍卖或者其他公开竞争方式出让。投标人不足3人的,可采用协议方式出让。
  第十一条 单位和个人需要设置户外广告设施的,应当委托具有户外广告合法经营资质的单位以下简称广告经营者向广告设置主管机关申请设置。申请设置户外广告,应当提交申请书和下列证明文件:
  (一)广告经营许可证、营业执照;
  (二)场(阵)地使用权证明或者户外广告设置权取得证明;
  (三)户外广告设施设计方案、符合安全技术规范要求的平面效果图、施工图;
  (四)设置大型落地户外广告设施和在建筑物顶部设置的,应当提交具有相应资质的建筑物设计单位或者房屋安全鉴定机构出具的技术和安全保证证明;
  (五)设置公益性户外广告的,应当提交宣传主管部门的批准文件;
  (六)其他依法应当提交的证明文件。
  第十二条 广告设置主管机关应当自受理申请之日起15个工作日内对申请人应当提交的证明文件进行审核,审批户外广告设施设计方案和施工图,作出批准或者不予批准的决定。对设置大型户外广告以及其他应当征得有关部门批准的户外广告设施的,广告设置主管机关作出批准决定前,应当征求市城市规划行政主管部门以及有关部门的意见。予以批准的,发给《户外广告设置许可证》;不予批准的,应当书面通知申请人并说明理由。
  申请人提交的证明文件齐备以及户外广告设施设计方案和施工图符合户外广告设置规划和本办法规定的容貌技术标准的,除市人民政府基于维护社会公共利益需要决定暂停受理设置申请或者不得批准的情形外,广告设置主管机关应当作出批准的决定。
  第十三条 户外广告设置许可证应当载明设置位置、形式、时间、期限、批准日期等事项。除通过拍卖、招标等公开竞争的方式受让户外广告设置权外,户外广告设置期限不超过3年,电子显示屏不超过6年。
  户外广告设置期限届满后,需要延期的,广告经营者应当在期限届满前90日内到广告设置主管机关办理延期手续。在同等条件下,原取得广告设置权的广告经营者享有优先受让设置权。
  转让户外广告设置权的,转让方应当到原出让机关和广告设置主管机关办理变更登记手续。
  第十四条 户外广告设置权的出让收入实行收支两条线管理,应当全额上交财政,专项用于城市建设与维护管理。
  广告经营者向广告设置主管机关申请设置户外广告和办理其他手续,应当按规定缴纳费用,但经批准发布公益性户外广告的除外。

第四章 设置与维护
  第十五条 广告经营者应当在取得户外广告设置许可证后90日内,自行或者按规定委托具有相应施工技术资质的单位或个人完成户外广告设施的设置。逾期未设置的,由广告设置主管机关注销广告设置许可证。
  第十六条 广告经营者设置户外广告设施,应当按照广告设置主管机关批准的户外广告设施设计方案、施工图实施,不得擅自变更。确需变更的,应当征得广告设置主管机关的批准。
  户外广告设施竣工后,广告设置者应当组织有关部门对设施质量进行验收,并在验收合格后向广告设置主管机关报告,方可向工商行政管理部门办理广告发布登记手续。
  第十七条 户外广告设施空置超过30日的,广告设置者应当设置公益性户外广告。公益性户外广告的内容,由广告设置主管机关征求宣传主管部门的意见后确定。
  第十八条 经批准设置的户外广告设施,在广告设置主管机关核准的存留期限或者出让期限内归广告设置者所有,除因城市建设和社会公共利益需要等特殊原因外,任何单位和个人不得占用、拆除、迁移、遮盖或者损毁。
  经批准设置的户外广告设施在有效期限内因城市建设和社会公共利益等原因需要拆除的,广告设置者应当在规定的期限内予以拆除。因拆除给广告设置者造成损失的,拆迁人应当按规定给予补偿。
  禁止偷盗、毁损经批准设置的户外广告设施。
  第十九条 广告设置者应当对其设置的户外广告设施进行定期维护,保持设施的整洁、安全与完好。对单板面积在50平方米以上的户外广告设施,应当投保安全保险。对陈旧、破损等有碍市容观瞻或者安全的户外广告设施,广告设置者应及时予以更新遮挡或者修复。设置期满的,广告设置者应在期满后10日内拆除。
  第二十条 广告设置主管机关应当做好对户外广告设施设置的事先审批、事中与事后的监督管理工作。不符合本办法规定的条件的,不得批准。发现未按规定设置、影响安全或者有碍市容观瞻的,应当责令广告设置者限期拆除、改正、更新、修复或者改造。对因破产、解散等原因终止经营业务的广告经营者,应当收回其户外广告设置权。

第五章 法律责任
  第二十一条 未依法取得批准,擅自设置户外广告设施的,广告设置主管机关发现或者接到举报后,应当立即予以查封、取缔,并依法给予行政处罚。
  第二十二条 广告设置者违反本办法的规定,有下列情形之一的,由广告设置主管机关责令其限期改正、改造或者拆除,逾期仍未改正、改造或者仍未拆除的,注销户外广告设置许可证、取消设置期满后的优先受让权和其一定期限的设置户外广告设施的申请权,处以1000元以下的罚款,由广告设置主管机关强制拆除,因拆除所需费用,由责任人承担:
  (一)擅自更改户外广告设施设计方案的;
  (二)户外广告设置期限届满后,不拆除广告设施又不办理延期手续的;
  (三)转让户外广告设置权未办理变更登记手续的;
  (四)对户外广告设施不进行日常维护,影响其安全性、整洁、完好的。
  第二十三条 广告设置者对其设置的户外广告设施倒塌、脱落、坠落造成人身或者财产损害的,应当依法承担民事责任。户外广告设施的设计者、制作者与施工者按照法律、法规的规定或者合同的约定,对此负有责任的,广告设置者有权要求其赔偿损失。
  广告设置者对其设置的户外广告设施倒塌、脱落、坠落造成他人人身或者财产损害的,除依法承担民事责任外,不再享有户外广告设置权期满后的优先受让权。
  第二十四条 偷盗、故意损毁经批准设置的户外广告设施的,由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》的有关规定给予处罚;构成犯罪的,依法追究刑事责任。
  第二十五条 广告设置主管机关、其他有关行政管理机关及其工作人员未按本办法规定的条件和程序擅自批准设置户外广告设施的,其批准行为无效,对直接责任人员和正职负责人给予行政处分;构成犯罪的,依法追究刑事责任;给他人人身、财产造成损害的,应当承担赔偿责任。

第六章 附  则
  第二十六条 本办法施行前经广告设置主管机关批准设置的户外广告设施,设置期限届满后,广告设置者应当在期满后10日内自行拆除,符合户外广告设置规划和本办法规定的容貌技术标准的,最长设置期限自本办法施行之日起不超过3年;未经批准或者不符合户外广告设置规划和本办法规定的容貌技术标准的,广告设置者应当在广告设置主管机关规定的期限内予以改正、改造或拆除;拒不改正、改造或拆除的,由广告设置主管机关依法给予行政处罚。
  第二十七条 利用车辆、船舶、飞行器等各种交通工具(包括水上漂浮物)设置户外广告的管理,依照有关法律、法规和市人民政府有关规定办理。
  第二十八条 市辖各县户外广告设置的监督管理,可参照本办法执行。
  第二十九条 本办法由市人民政府城市市容环境卫生行政主管部门负责解释。
  第三十条 本办法自2002年11月1日起施行。
附件:合肥市户外广告设置容貌技术标准
  一、落地式户外广告设施的设置间距:30平方米以上的广告设施原则上不得少于300米,5平方米以上30平方米以下的广告设施不得少于100米,5平方米以下的广告设施不得少于50米。
  设置于隔离栅栏的户外广告,不得超过隔离栅栏的上下缘。设置于人行护栏的灯箱广告,长度不超过护栏总长度的二分之一,灯箱广告与护栏等距离间隔设置,高度不超过1米。
  二环道路以内的区域限制设置高架灯箱。高架灯箱板面的垂直投影距城市道路、公路边线不得小于10米。高层建筑附近不得设置高架灯箱。限制在宽度不足3米的人行道以及利用路灯杆、线杆、树杆、绿化隔离带、公共绿地设置户外广告。
  禁止在道路上设置过街条(横)幅广告。条(横)幅广告应在广告设置主管机关统一制作的设施内设置。  禁止在道路两侧设置墙体喷绘广告。
  二、设置在市区车行道上方的户外广告设施,不得影响交通标志,其底部距离地面高度不得低于6米。设置在人行道上方的户外广告,其底部距离地面高度不得低于2.8米。
  三、在建筑物顶部设置的户外广告,广告板面不得超出建筑物外墙。高度在24米以下的建筑,户外广告板面底部与女儿墙顶部距离,不得大于0.3米,广告板面高度不得大于6米;高度在24米以上、50米以下的建筑,户外广告板面底部与女儿墙顶部距离,不得大于0.5米,广告板面高度不得大于8米。
  限制在居民住宅顶部、坡屋顶、造型独特的建筑顶部以及高度超过24米的高层建筑物、构筑物上设置户外广告。50米以上建筑物顶部设置招牌的,只能采用镂空独立字体或镂空霓虹灯,不得做实体底板。禁止在建筑物顶部叠加设置户外广告。
  禁止遮挡建筑物外墙面设置户外广告。确需


  一、案情

  顾春某与黄某于2008年10月22日在民政局协议离婚,当时约定被告每月给付原告生活费400元,但由于各种原因被告未支付原告生活费,故原告起诉至法院要求被告支付起诉之前的生活费20000元,及自2013年1月起至原告独立生活时止,每月支付原告生活费600元,教育费、医疗费凭正式发票承担一半。

  被告顾春某认为原告请求支付2008年至今的抚养费的诉讼请求已经超过了诉讼时效的规定,只承担2011年至今两年的抚养费。

  二、审判

  本案在审理过程中,经江苏省如东县人民法院主持调解,双方自愿达成调解协议:被告顾春某一次性给付原告顾某2008年10月至今生活费人民币10000元,并自2013年4月1日起至原告顾某独立生活时止,每月给付其生活费500元,在此期间的医疗费、教育费凭票据由被告顾春某负担一半;被告顾春某对原告顾某享有探望权,黄某有协助义务。

  二、评析

  本案虽然经过调解结案,但是笔者认为本案的争议焦点追索抚养费的诉讼请求是否适用诉讼时效这一问题值得探讨。我国司法实务及理论研究对是否所有的请求权均适用诉讼时效,一直存在争论,笔者认为,对这一问题的争论不能仅从该制度上作逻辑分析,而是要从社会公正,价值位阶,从该制度的功能着手分析。

  (一)诉讼时效制度的功能

  龙卫球教授认为:诉讼时效指请求权持续不行使经过法定期间的情形,其法律后果通常为产生请求义务人拒绝给付的权利。我国台湾学者史尚宽教授认为消灭时效,指的是因一定期间不行使权利,至其请求权消灭的法律事实。王泽鉴教授认为:消灭时效完成后,权利自体本身不消灭,其诉权亦不消灭,仅使义务人取得拒绝给付抗辩权而已。诉讼时效与消灭时效皆出于罗马法,虽有一定差异,但是也具有很大的共性,都是权利人在法定期间内不行使权利,都发生了对权利人不利的法律后果,产生限制民事主体行使民事权利的后果。

  最高人民法院民二庭负责人就《关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》答人民法院报记者问中指出,诉讼时效制度的立法目的主要在于督促权利人行使权利。诉讼时效制度具有督促权利人行使权利的功能,但其实质并非否定权利的合法存在和行使,而是禁止权利的滥用,以维护社会交易秩序的稳定,进而保护社会公共利益。维护社会交易秩序,保护社会公共利益是诉讼时效制度的根本立法目的,世界两大法系的诉讼时效立法均体现了这一点。基于这一根本立法目的,诉讼时效制度对权利人的权利进行了限制,这是权利人为保护社会公共利益作出的牺牲和让渡;但应注意的是,通过对权利人的权利进行限制的方式对社会公共利益进行保护应有合理的边界,该边界就是应在保护社会公共利益的基础上进行利益衡量,不能滥用诉讼制度,使诉讼时效制度成为义务人逃避债务的工具,随意否定权利本身,违反依法依约履行义务的诚实信用原则。因此,在权利人积极主张权利或者因客观障碍无法主张权利的情形下,法律规定了诉讼时效中断、中止等诉讼时效障碍制度以合法阻却诉讼期间的继续计算。

  (二)损失时效制度的适用

  诉讼时效制度的适用范围,涉及到当事人哪些权利因诉讼时效期间届满、义务人提出诉讼时效抗辩后而丧失胜诉权,对权利人影响重大。该问题既是司法实务亟须规定的问题,又是争论较大的问题。目前我国司法解释采纳的是理论界通行观点,认为债权请求权以财产利益为内容,不具支配性,若权利人长期怠于行使权利,会使法律关系处于不确定状态,不利于维护社会交易秩序稳定,故债权请求权适用诉讼时效的规定。但是在司法实务中还存在物权请求权等请求权是否适用诉讼时效的问题,由于理论界和司法实务界对该问题争论较大,故司法解释未予规定。以及关于身份关系产生的请求权是否适用诉讼时效问题,均未作出明确的规定,当前实务界与理论界对此有较大的争议,也正是本案争议焦点的所在。

  (三)追索抚养费是否适用诉讼时效

  抚养费有一种观点认为,法律没有明确规定的,应该适用诉讼时效的规定,原告的起诉2008年至2011年的抚养费已经超过诉讼时效不予支持。第二种观点认为,基于身份关系发生的具有给付内容请求权,应该适用诉讼时效的规定。

  第三种观点认为,抚养费的追索权是建立在父母子女身份基础上的权利,是基于人身权而发生的,依附于某种事实,抚养费的负担是父母双方保障子女生活的义务,时间上具有持续性,以子女未独立生活为条件,因此不适用诉讼时效的规定。

  笔者同意第三种观点,抚养费给付请求权是基于身份关系产生的请求权,属于亲属法调整范围,涉及人格尊严以及公序良俗具有人身属性,不应适用诉讼时效的规定。

  诉讼时效制度的主要功能在于督促权利人行使权利,但是抚养费的索要一方当事人为未成年人,未成年人属于现在民事行为能力人,如果以监护人疏忽或者待遇行驶权利而导致未成年人权利受到影响,对本身已经经历父母离婚的未成年人心理上造成更大的伤害,必然影响其健康成长,那么则反映出法律对未成年人的不公,因此不能强求未成年人能够理解诉讼时效以及积极行使其权利。

  第二、给付抚养费请求权是以义务人未履行抚养义务为前提,抚养义务虽然包括有给付内容,但是其抚养义务不仅仅包括有金钱给付内容,因此从社会公正,公序良俗的角度来看,简单认定追索抚养费适用诉讼时效的规定,不利于保障社会公正,不利于维护公序良俗。

  第三、抚养义务人不能够以权利人未及时向其索要抚养费而拒绝承担义务,抚养费请求权本身是基于双方的特殊身份关系而产生的,双方的关系不会消灭,除被抚养人独立生活或者死亡,抚养义务人就不能拒绝承担义务。

  第四,保护权利人的角度来看,追索抚养费的当事人属于未成年人,其追索抚养费是为了保障其生存权,而生存权是最基本的人权,如果以超过诉讼时效而不予以保护,显然于法律原则相违背。

  综上,笔者认为未成年人追索抚养费不受诉讼时效的限制,但是被抚养人成年以后,再追索十八周岁之前的抚养费,则应当适用诉讼时效的规定,这个时效自被抚养人独立生活之日起计算。

  (作者单位:江苏省如东县人民法院)