上海市人民政府


上海市商品住宅维修基金管理办法

上海市人民政府令(第91号)

《上海市商品住宅维修基金管理办法》已经2000年10月8日市政府第75次常务会议通过，现予发布，自2001年1月1日起施行。


市长 徐匡迪
二○○○年十月十二日


第一条 （目的和依据）
为了加强本市商品住宅维修基金的管理，保障商品住宅及其相关公共设施的正常维修、更新，根据《上海市居住物业管理条例》，制定本办法。
第二条 （适用范围）
本市行政区域内商品住宅维修基金（以下简称维修基金）的设立、使用和管理，适用本办法。
第三条 （管理部门）
上海市房屋土地资源管理局（以下简称市房地资源局）是本市物业管理的行政主管部门，负责本办法的组织实施。
区、县房地产管理部门是本辖区物业管理的行政主管部门，依照本办法对维修基金的设立和使用进行监督管理。
第四条 （维修基金的设立）
新建内销商品住宅应当设立维修基金，首期维修基金由房地产开发企业和购房人交纳。
新建外销商品住宅可以设立维修基金。新建外销商品住宅出售时设立维修基金的，由房地产开发企业与购房人在住宅转让合同中约定；住宅出售时未设立维修基金的，业主大会或者业主代表大会可以决定设立，并在业主公约中规定。
第五条 （维修基金专户的开立）
业主委员会成立前，维修基金由物业所在地的区、县房地产管理部门代为监管，本息归业主所有，任何单位和个人不得使用。
区、县房地产管理部门应当与本市商业银行（以下称专户银行）签订委托协议，开立一个本辖区维修基金的专户。
维修基金专户的开立，应当以一个物业管理区域为单位，按每幢住宅立帐，并分列每套住宅单元的分户帐；一幢住宅有两个或者两个以上门号的，按门号立帐，并分列每套住宅单元的分户帐。
第六条 （首期维修基金的交纳标准）
新建内销商品住宅的房地产开发企业和购房人，应当按照下列标准交纳首期维修基金：
（一）配备电梯的住宅，房地产开发企业按照每平方米建筑面积成本价的4％交纳；不配备电梯的住宅，房地产开发企业按照每平方米建筑面积成本价的3％交纳。
（二）配备电梯的住宅，购房人按照每平方米建筑面积成本价的3％交纳；不配备电梯的住宅，购房人按照每平方米建筑面积成本价的2％交纳。
新建内销商品住宅每平方米建筑面积成本价，由市房地资源局和市物价部门核定。
新建外销商品住宅出售时设立维修基金的，首期交纳标准由房地产开发企业和购房人在住宅转让合同中约定；业主大会或者业主代表大会决定设立维修基金的，全体业主应当按照业主公约规定的标准交纳首期维修基金。
第七条 （首期维修基金的交纳时限）
新建内销商品住宅的房地产开发企业和购房人应当按照下列规定的时限交纳首期维修基金：
（一）房地产开发企业应当在办理新建商品住宅所有权初始登记前，按本办法第六条第一款第一项的规定，将该新建商品住宅的维修基金存入专户银行。
（二）购房人应当在办理房地产权变更登记前，按本办法第六条第一款第二项的规定，将所购商品住宅的维修基金存入专户银行。
（三）业主委员会成立时尚未出售的商品住宅，房地产开发企业应当在业主委员会成立之日起15日内，按本办法第六条第一款第二项的规定交纳维修基金，存入专户银行。
新建内销商品住宅的房地产开发企业和购房人在办理新建商品住宅所有权初始登记、房地产权变更登记手续时，应当向房地产登记机构提交专户银行收款凭证。
新建外销商品住宅出售时设立维修基金的，应当按住宅转让合同约定的时限，将首期维修基金存入专户银行；业主大会或者业主代表大会决定设立维修基金的，全体业主应当按业主公约规定的时限，将首期维修基金存入本办法第十条规定的开户银行。
第八条 （首期维修基金交存情况的核查和公布）
区、县房地产管理部门应当定期核查首期维修基金的交存情况，并每年公布一次。
第九条 （前期物业维修和更新费用的承担）
业主委员会成立前发生的物业维修、更新，不得使用维修基金，其费用由房地产开发企业承担。
第十条 （维修基金帐户的开立）
业主委员会成立后，应当与本市商业银行（以下称开户银行）签订委托协议，开立一个物业管理区域的维修基金帐户。
维修基金帐户的开立，应当按每幢住宅立帐，并分列每套住宅单元的分户帐；一幢住宅有两个或者两个以上门号的，应当按门号立帐，并分列每套住宅单元的分户帐。
第十一条 （开立维修基金帐户提交的文件和资料）
业主委员会开立维修基金帐户时，应当提交下列文件和资料：
（一）开户申请书；
（二）业主委员会成立的批准文件；
（三）业主分户清册；
（四）业主委员会主任、副主任私章和业主委员会财务专用章的印鉴；
（五）物业管理服务合同。
前款规定的业主分户清册由区、县房地产管理部门经核对后向业主委员会提供。业主分户清册的格式，由市房地资源局会同有关部门制定。
业主委员会委托物业管理企业办理开户手续的，还应当提交书面委托书。
第十二条 （维修基金的划转）
业主委员会开立维修基金帐户后，应当通知区、县房地产管理部门，由区、县房地产管理部门将维修基金专户中已收取该物业管理区域首期维修基金的本息划转至业主委员会的维修基金帐户。
第十三条 （纳入维修基金的收益）
业主委员会许可他人利用住宅共用部位设置广告等经营性设施而收取的费用，应当存入维修基金帐户，归该幢住宅的业主共同所有，并设立单独帐目，专项用于该幢住宅共用部位、共用设备的维修、更新。
业主委员会许可他人利用物业管理区域公共设施停放车辆、设置广告等经营性设施而收取的费用，应当存入维修基金帐户，归全体业主共同所有，并设立单独帐目，专项用于物业管理区域公共设施的维修、更新。
第十四条 （维修基金的用途）
维修基金应当专项用于住宅共用部位、共用设备和物业管理区域公共设施的维修、更新，不得挪作他用。
住宅共用部位、共用设备和物业管理区域公共设施属于人为损坏的，其维修、更新费用应当由责任人承担。
经业主大会或者业主代表大会决定，业主委员会活动经费可以在维修基金中列支，业主大会或者业主代表大会的决定应当包括活动经费的用途、开支项目和限额。
第十五条 （物业维修和更新的实施）
物业管理服务合同应当约定物业的日常维修、更新的范围、标准和实施程序等事项；合同未约定或者约定不明确的，按照下列规定实施：
（一）住宅共用部位、共用设备的维修、更新，应当事先征得业主小组书面同意；
（二）物业管理区域公共设施的维修、更新，应当事先征得业主委员会书面同意。
发生危及房屋使用安全或者公共安全的紧急情况，物业管理企业应当立即组织物业维修、更新，并及时通知业主委员会。
住宅需要大修或者专项维修、更新的，物业管理企业应当在物业管理服务年度计划中列明，提交业主委员会审核；业主委员会审核同意的，应当书面委托物业管理企业通过招标或者其他方式确定施工单位。施工单位编制的费用预算和决算，应当由业主委员会或者其委托的物业管理企业
审核。住宅大修和专项维修、更新完成后，物业管理企业应当向业主委员会提交物业维修、更新情况的书面报告。
住宅共用部位、共用设备和物业管理区域公共设施的维修、更新属于房地产开发企业保修责任范围的，应当由房地产开发企业或者其委托的物业管理企业负责实施。
第十六条 （房屋督修）
经房屋安全鉴定机构鉴定为危险房屋，或者出现法规、规章和有关技术标准规定必须维修房屋的情形，区、县房地产管理部门应当督促业主和业主委员会限期维修；逾期不维修的，区、县房地产管理部门可以组织代为维修，其费用由房屋所有人承担，或者按本办法第十七条第二款规定
在维修基金中列支。
第十七条 （维修基金列支的范围和方式）
物业维修、更新完成后，物业管理企业应当将加盖企业公章的费用清单、发票原件提交业主委员会审核，并经业主委员会主任、副主任共同签章后，有关的费用方可在维修基金中列支。
物业维修、更新费用按照下列规定在维修基金中列支：
（一）住宅共用部位、共用设备的维修、更新费用，由该幢住宅的业主按照拥有住宅建筑面积的比例共同承担；其中，一幢住宅有两个或者两个以上门号的，每个门号内共用部位、共用设备的维修、更新费用，由该门号内的业主按照拥有住宅建筑面积的比例共同承担。
（二）物业管理区域公共设施的维修、更新费用，由全体业主按照拥有住宅建筑面积的比例共同承担；其中，属于两个或者两个以上物业管理区域的公共设施维修、更新费用，由各物业管理区域的全体业主按照拥有住宅建筑面积的比例共同承担。
业主委员会活动经费在维修基金中列支的，由全体业主按照拥有住宅建筑面积的比例共同承担。
第十八条 （维修基金的支取和分摊）
维修基金应当按照下列规定支取：
（一）物业管理企业可以从维修基金中暂借相当于一个月的物业日常维修、更新费用的备用金，实际发生的日常维修、更新费用按月结算；物业管理服务合同另有约定的，从其约定。物业管理企业向开户银行支取备用金时，应当提交经业主委员会主任、副主任审核签章的支付凭证；支
取实际发生的费用时，应当提交经业主委员会主任、副主任审核签章的支付凭证和有关费用清单。
（二）住宅需要大修或者专项维修、更新的，施工承包合同中可以约定预付款，但预付款最高不得超过工程款总额的30％。物业管理企业向开户银行代为支取预付款时，应当提交经业主委员会主任、副主任审核签章的支付凭证和施工承包合同；代为支取实际发生的费用时，应当提交
经业主委员会主任、副主任审核签章的支付凭证和有关费用清单。
（三）业主委员会可以在物业管理企业的帐户上留有相当于一个月活动经费的备用金，实际发生的活动经费按月结算；业主大会或者业主代表大会另有决定的，从其决定。向开户银行支取备用金时，应当提交经业主委员会主任、副主任审核签章的支付凭证和业主大会或者业主代表大会
的决定；支取实际发生的费用时，应当提交经业主委员会主任、副主任审核签章的支付凭证和有关费用清单。
物业的日常维修、更新费用和业主委员会活动经费由物业管理企业按季度进行按户分摊；物业管理服务合同另有约定的，从其约定。住宅大修和专项维修、更新费用，应当单项即时按户分摊。业主分户帐外设立单独帐目的，可以先在该帐目中列支。
物业管理企业应当向开户银行提交按户分摊费用清单，由开户银行计入业主分户帐和业主分户帐外的单独帐目。
第十九条 （维修基金帐目的核对和公布）
业主委员会或者其委托的物业管理企业应当每月与开户银行核对维修基金帐目，并将下列情况每半年向全体业主公布一次：
（一）维修基金交纳、使用和结存的金额；
（二）发生物业维修、更新的项目和费用以及按户分摊情况；
（三）业主委员会活动经费在维修基金中列支的项目和费用以及按户分摊情况；
（四）维修基金使用和管理的其他有关情况。
前款第二项规定的情况，应当按每幢住宅公布；一幢住宅有两个或者两个以上门号的，应当按门号公布。
业主对公布的维修基金帐目情况有异议的，可以要求业主委员会和物业管理企业提供有关的费用清单、发票原件和按户分摊费用清单进行核对。
开户银行应当每月向业主委员会发送维修基金帐户对帐单，每年向全体业主发送维修基金分户对帐单。业主委员会和业主可以向开户银行查询其帐户或者分户帐的情况。
第二十条 （维修基金的再次筹集）
一幢或者一个门号住宅的维修基金余额不足首期维修基金的30％时，业主委员会应当向该幢或者该门号住宅的业主再次筹集维修基金。具体筹集工作由业主委员会或者其委托的业主小组实施。
再次筹集维修基金的标准由业主委员会拟订，提交业主大会或者业主代表大会讨论通过，但再次筹集后的维修基金余额不得少于首期维修基金。
第二十一条 （住宅转让时维修基金的处理）
因买卖、赠与等发生住宅转让的，住宅受让人应当持本人身份证件、房地产权证和业主委员会的证明，向开户银行办理分户帐更名手续。
住宅转让时，原业主交纳的维修基金剩余款额，由住宅受让人向原业主支付；住宅转让合同或者转让当事人另有约定的，从其约定。
房地产开发企业出售住宅时，其按本办法第七条第一款第三项规定交纳的维修基金剩余款额，按前款规定执行。
第二十二条 （维修基金帐户的变更）
有下列情形之一的，业主委员会应当向开户银行办理维修基金帐户的有关变更手续：
（一）物业管理区域发生调整的；
（二）业主委员会主任、副主任发生更换的；
（三）物业管理企业发生更换的。
第二十三条 （维修基金帐户的注销）
因拆迁、自然灾害或者其他原因致使住宅灭失的，业主可以持本人身份证件、注销房地产权证的证明和业主委员会的证明，向开户银行提取其维修基金分户帐中的剩余款额，并办理分户帐注销手续。
因拆迁、自然灾害或者其他原因致使一个物业管理区域内的住宅全部灭失的，业主委员会应当凭区、县房地产管理部门的有关证明，向开户银行办理维修基金帐户注销手续。业主分户帐外设立单独帐目的，其剩余款额由本办法第十三条规定的共同所有人按照原拥有住宅建筑面积的比例
分别提取。
第二十四条 （投诉）
市房地资源局和区、县房地产管理部门应当建立投诉受理制度，接受业主委员会、业主和物业管理企业对违反本办法行为的投诉。
区、县房地产管理部门受理投诉后，应当进行调查、核实，并自受理之日起30日内答复投诉人。
投诉人对区、县房地产管理部门的投诉答复有异议的，可以向市房地资源局申请复核；市房地资源局应当自受理之日起30日内，将复核意见告知投诉人。
第二十五条 （法律责任）
房地产开发企业或者物业管理企业违反本办法规定的，由市房地资源局或者区、县房地产管理部门按照《上海市居住物业管理条例》的有关规定予以处理；业主或者业主委员会可以依法向人民法院提起民事诉讼。
业主委员会或者业主委员会成员违反本办法规定，侵占应当存入维修基金帐户的经营服务收益或者挪用维修基金的，由市房地资源局或者区、县房地产管理部门责令限期改正，并通告全体业主；业主或者业主委员会可以依法向人民法院提起民事诉讼。因物业管理企业的过错致使维修基
金被挪用的，物业管理企业应当依法承担连带责任。
第二十六条 （物业管理区域内非居住房屋的维修基金）
物业管理区域内纳入住宅竣工配套计划的公共建筑设施，应当由设施接收单位按照下列规定交纳首期维修基金：
（一）新建内销商品住宅的配套公共建筑设施接收单位，按本办法第六条第一款第一项和第二项规定标准的总和，在办理设施移交手续之日起的15日内交纳；其中，单幢的配套公共建筑设施由一家单位接收的，按规定标准的50％交纳。
（二）新建外销商品住宅出售时设立维修基金的，由配套公共建筑设施接收单位按本办法第六条第三款和第七条第三款的规定交纳。
前款规定以外的物业管理区域内非居住房屋，应当由房地产开发企业和购房人按本办法第六条和第七条的规定交纳首期维修基金。
物业管理区域内非居住房屋维修基金的使用和管理，依照本办法的有关规定执行。
第二十七条 （维修基金的委托管理）
业主委员会可以委托社会中介机构代为管理维修基金。具体办法由市房地资源局制定。
第二十八条 （应用解释部门）
市房地资源局可以对本办法的具体应用问题作出解释。
第二十九条 （施行日期和执行事项）
本办法自2001年1月1日起施行。本办法施行前已出售商品住宅的维修基金的设立、使用和管理，参照本办法的有关规定执行，具体执行办法由市房地资源局制定。



2000年10月8日
中国银行业监督管理委员会


中国银监会关于有效防范企业债担保风险的意见

银监发〔2007〕75号


各银监局，各政策性银行、国有商业银行、股份制商业银行，邮政储蓄银行，银监会直接监管的信托公司、财务公司、租赁公司：

近年来，企业债券发行规模快速增长，债券品种和发行主体日益多样化，对构建多层次资本市场、提高金融资源配置效率、深化国有企业改革起到了重要作用。但部分银行存在忽视企业信用风险、盲目为企业发债提供担保的问题。为有效防范企业债券发行担保风险，保障银行资产安全，现就有关问题提出以下意见：

一、严格区分直接融资和间接融资市场不同的利益主体，防止侵害存款人利益

债券市场是直接融资市场，与以银行作为中介的间接融资市场有本质区别。直接融资市场以企业信用为基础，需保护投资人利益；间接融资市场以银行信用为基础，主要保护存款人利益。企业发债强调的是企业资信和还款能力，应与银行授信严格区分。按照我国现行债券发行审批要求，发债企业须聘请其他独立经济法人依法对企业债进行担保，担保人应承担连带担保责任。若银行为企业债券提供担保，一旦债券到期不能偿付，银行将代为承担偿付责任，这实质掩盖了债券真实风险，以银行信用代替或补充了企业信用。一方面，这可能引发发债企业和债券投资者双方的道德风险，难以建立市场化定价机制，不利于培育发债主体和投资者风险意识，有悖于国家大力发展债券市场、促进直接融资的初衷。另一方面，银行为企业发债提供担保，担保费率远低于贷款利率，而承担的信用风险却与贷款无异，甚至因缺乏严格的审批程序和有效的监控措施会高于贷款风险。还要间接承担额外的交易对手风险以及市场风险。银行担保保护了债券投资人利益，却使债券市场的各类风险转移至银行系统，可能损害银行股东利益和存款人资金安全。

二、充分认识企业债担保风险，防止偿债风险的跨业转移

现阶段我国债券市场尚不发达，债券发行人信用水平不高，债券发行申请、审批、债券资金运用监督、信息披露等制度有待健全，债券到期偿付风险较高，各银行应充分认识为企业债提供担保的风险。一是目前企业债发行市场化程度不高，中介机构发展相对滞后，部分评级公司的专业性、公信力不强，相关法律审查、会计审计的独立性不够，难以准确评判企业债真实风险和发挥有效监督。二是发债企业信息披露要求得不到有效落实，担保银行对发债企业资金使用和经营情况缺乏有效监控手段，企业一旦改变债券资金用途或发生其他影响偿债能力的事件，银行难以及时采取有效措施化解风险。如部分企业发债所筹资金违规流入股市和房市，增大了银行担保风险。三是个别银行未将对客户的担保纳入统一授信管理，未按照《商业银行授信尽职工作指引》要求对被担保企业进行严格审查，甚至存在为维持客户关系放松担保条件要求等问题，需要引起高度关注。

三、加强债券担保管理，健全或有负债风险问责制

以项目债为主的企业债券，债券期限较长，一般为5至10年，长的可达20年，多投放于较大的固定资产投资项目、技术改造项目，还款来源通常为项目租金收入、经营收入，受国家宏观调控政策、地区经济发展等因素影响较大，项目能否如期建成和按期偿还债券本息均存在较大风险，银行履行偿付责任概率较高。

各银行（公司总部）要进一步完善融资类担保业务的授权授信制度，将该类业务审批权限上收至各银行总行（公司总部）。即日起要一律停止对以项目债为主的企业债进行担保，对其他用途的企业债券、公司债券、信托计划、保险公司收益计划、券商专项资产管理计划等其他融资性项目原则上不再出具银行担保；已经办理担保的，要采取逐步退出措施，及时追加必要的资产保全措施。

四、加强担保等表外业务的授信管理，严格责任追究

各银行应当按照《商业银行授权授信管理暂行办法》要求，将担保等表外或有负债业务纳入统一授信管理，严格准入条件，严格担保审查，严格授权制度。对未纳入授信统一额度管理的客户，不得办理担保业务。对银行违反规定办理企业债担保业务的，或因未达到尽职要求形成风险的，银行监管部门将严厉追究有关机构和责任人责任。

各银监局要将本意见转发至辖内各银监分局和城市商业银行、农村商业银行、农村合作银行、城乡信用社；各政策性银行、国有商业银行、股份制商业银行要立即将本意见转发至各分支机构。




二○○七年十月十二日