商业银行次级债券发行管理办法

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商业银行次级债券发行管理办法

中国人民银行、中国银行业监督管理委员会


中国人民银行、中国银行业监督管理委员会公告

〔2004〕第4号



为了规范商业银行发行次级债券行为,维护投资者合法权益,促进商业银行资产负债结构的改善和自我发展能力的提高,中国人民银行和中国银行业监督管理委员会共同制定了《商业银行次级债券发行管理办法》,现予公布实施。



附件:商业银行次级债券发行管理办法



中国人民银行

中国银行业监督管理委员会

   二○○四年六月十七日



附件

商业银行次级债券发行管理办法



第一章总则

第一条为规范商业银行发行次级债券行为,维护投资者合法权益,促进商业银行资产负债结构的改善和自我发展能力的提高,根据《中华人民共和国中国人民银行法》、《中华人民共和国银行业监督管理法》和《中华人民共和国商业银行法》等法律,制定本办法。

第二条本办法所称商业银行次级债券(以下简称“次级债券”)是指商业银行发行的、本金和利息的清偿顺序列于商业银行其他负债之后、先于商业银行股权资本的债券。

经中国银行业监督管理委员会批准,次级债券可以计入附属资本。

第三条次级债券可在全国银行间债券市场公开发行或私募发行。

商业银行也可以私募方式募集次级定期债务,商业银行募集次级定期债务应遵循中国银行业监督管理委员会发布的相关规定。

第四条次级债券发行人(以下简称发行人)为依法在中国境内设立的商业银行法人。

第五条次级债券的发行遵循公开、公平、公正、诚信的原则,并充分披露有关信息和提示次级债券投资风险。

第六条次级债券的投资风险由投资者自行承担。

第七条中国人民银行和中国银行业监督管理委员会依法对次级债券发行进行监督管理。中国银行业监督管理委员会负责对商业银行发行次级债券资格进行审查,并对次级债券计入附属资本的方式进行监督管理;中国人民银行对次级债券在银行间债券市场的发行和交易进行监督管理。



第二章次级债券发行申请及批准

第八条商业银行发行次级债券应由国家授权投资机构出具核准证明;或提交发行次级债券的股东大会决议。股东大会决议应包括以下内容:

(一)发行规模、期限;

(二)募集资金用途;

(三)批准或决议的有效期。

第九条商业银行公开发行次级债券应具备以下条件:

(一)实行贷款五级分类,贷款五级分类偏差小;

(二)核心资本充足率不低于5%;

(三)贷款损失准备计提充足;

(四)具有良好的公司治理结构与机制;

(五)最近三年没有重大违法、违规行为。

第十条商业银行以私募方式发行次级债券或募集次级定期债务应符合以下条件:

(一)实行贷款五级分类,贷款五级分类偏差小;

(二)核心资本充足率不低于4%;

(三)贷款损失准备计提充足;

(四)具有良好的公司治理结构与机制;

(五)最近三年没有重大违法、违规行为。

第十一条商业银行发行次级债券应分别向中国银行业监督管理委员会、中国人民银行提交申请并报送有关文件(申请材料格式见附1),主要包括:

(一)次级债券发行申请报告;

(二)国家授权投资机构出具的发行核准证明或股东大会通过的专项决议;

(三)次级债券发行可行性研究报告;

(四)发行人近三年经审计的财务报表及附注;

(五)发行章程、公告(格式要求见附2、3);

(六)募集说明书(格式要求见附4);

(七)承销协议、承销团协议;

(八)次级债券信用评级报告及跟踪评级安排的说明;

(九)发行人律师出具的法律意见书。

第十二条中国银行业监督管理委员会应当自受理商业银行发行次级债券申请之日起3个月内,对商业银行发行次级债券进行资格审查,并做出批准或不批准的书面决定,同时抄送中国人民银行。中国人民银行应当自收到中国银行业监督管理委员会做出的批准文件之日起5个工作日内决定是否受理申请,中国人民银行决定受理的,应当自受理申请之日起20日内做出批准或不批准的决定。

未经中国人民银行批准,商业银行不得在全国银行间债券市场发行次级债券。

第十三条商业银行持有的其他银行发行的次级债券余额不得超过其核心资本的20%。

第十四条次级债券计入商业银行附属资本的条件按照中国银行业监督管理委员会发布的相关监管规定执行。



第三章次级债券的发行

第十五条商业银行发行次级债券应聘请证券信用评级机构进行信用评级。证券信用评级机构对评级的客观、公正和及时性承担责任。

第十六条商业银行次级债券的发行可采取一次足额发行或限额内分期发行的方式。发行人根据需要,分期发行同一类次级债券,应在募集说明书中详细说明每期发行时间及发行额度。若有变化,发行人应在每期次级债券发行15日前将修改的有关文件报中国人民银行备案,并按中国人民银行的要求披露有关信息。

第十七条发行次级债券时,发行人应组成承销团,承销团在发行期内向其他投资者分销次级债券。

第十八条次级债券的承销可采用包销、代销和招标承销等方式;承销人应为金融机构,并须具备下列条件:

(一)注册资本不低于2亿元人民币;

(二)具有较强的债券分销能力;

(三)具有合格的从事债券市场业务的专业人员和债券分销渠道;

(四)最近两年内没有重大违法、违规行为;

(五)中国人民银行要求的其他条件。

第十九条以招标承销方式发行次级债券,发行人应向承销人发布下列信息:

(一)招标前,至少提前3个工作日向承销人公布招标具体时间、招标方式、招标标的、中标确定方式和应急招投标方案等内容;

(二)招标开始时,向承销人发出招标书;

(三)招标结束后,发行人应立即向承销人公布中标结果,并于次日通过中国人民银行指定的媒体向社会公布招标结果。

第二十条招投标通过中国人民银行债券发行系统进行,发行人不得透露投标情况,不得干预投标过程。中国人民银行监督招标过程。

第二十一条发行人应在中国人民银行批准次级债券发行之日起60个工作日内开始发行次级债券,并在规定期限内完成发行。

发行人未能在规定期限内完成发行时,原批准文件自动失效,发行人如仍需发行次级债券,应另行申请。

第二十二条次级债券发行结束后5个工作日内,发行人应向中国人民银行、中国银行业监督管理委员会报告次级债券发行情况。

第二十三条次级债券私募发行时,发行人可以免于信用评级;私募发行的次级债券只能在认购人之间进行转让。次级定期债务,经批准可比照私募发行的次级债券转让方式进行转让。

第二十四条次级债券的交易按照全国银行间债券市场债券交易的有关规定执行。



第四章登记、托管与兑付

第二十五条中央国债登记结算有限责任公司(以下简称“中央结算公司”)为次级债券的登记、托管机构。

第二十六条发行期结束后,发行人应及时向中央结算公司确认债权。在债权确认完成后,中央结算公司应及时完成债权登记工作。

第二十七条发行人应向中央结算公司缴付登记托管费。

第二十八条发行人应于次级债券还本或付息日前10个工作日,通过中国人民银行指定的新闻媒体向投资者公布次级债券兑付公告。

第二十九条次级债券还本或付息日前,发行人应将兑付资金划入中央结算公司指定的账户。

第三十条发行人应向中央结算公司支付兑付手续费。



第五章信息披露

第三十一条商业银行公开发行次级债券时,发行人应在中国人民银行批准发行次级债券后,在发行次级债券前5个工作日将发行公告报中国人民银行备案,并刊登于中国人民银行指定的媒体,同时印制、散发募集说明书。

经中国人民银行批准分期发行次级债券的,发行人应在每期次级债券发行前5个工作日在中国人民银行指定的媒体公布发行公告,并披露本次发行与上次发行之间发生的重大事件。

发行人应公告中国人民银行要求披露的其他信息。

第三十二条发行人应保证发行公告没有虚假、误导性陈述或者重大遗漏,并保证对其承担责任。发行人应当在发行公告的显著位置提示投资者:“投资者购买本期债券,应当认真阅读本发行公告及有关的信息披露文件,进行独立的投资判断。主管部门对本期债券发行的批准,并不表明对本期债券的投资价值做出了任何评价,也不表明对本期债券的投资风险做出了任何判断”。

第三十三条发行人应在发行公告与募集说明书中说明次级债券的清偿顺序,并向投资者说明次级债券的投资风险。

第三十四条次级债券到期前,发行人应于每年4月30日前向中国人民银行提交经注册会计师审计的发行人上一年度的年度报告。公开发行次级债券的,发行人应通过有关的媒体披露年度报告。

第三十五条对发行人进行财务审计、法律咨询评估及债券信用评级的会计师事务所、律师事务所和证券信用评级机构应客观、公正地出具有关报告文件并承担相应责任。

第三十六条对影响发行人履行债务的重大事件,发行人应在第一时间将该事件有关情况报告中国人民银行、中国银行业监督管理委员会,并按照中国人民银行指定的方式向投资者披露。

第三十七条中央结算公司应为银行间债券市场主管部门和投资者了解次级债券信息提供服务,并及时向银行间债券市场主管部门报告各种违反信息披露规定的行为。

第三十八条商业银行次级债券私募发行时,其信息披露的内容与形式,应在发行章程与募集说明书中约定;信息披露的对象限于其次级债券的认购人。



第六章附则

第三十九条对于违反本办法的行为,中国人民银行和中国银行业监督管理委员会按照《中华人民共和国中国人民银行法》、《中华人民共和国银行业监督管理法》《中华人民共和国商业银行法》的有关规定给予处罚。

第四十条政策性银行发行次级债券适用本办法。

第四十一条本办法由中国人民银行、中国银行业监督管理委员会负责解释。

第四十二条本办法自发布之日起施行。



附:

1.商业银行发行次级债券报送申请文件的格式

2.商业银行次级债券发行章程的编制要求

3.商业银行次级债券发行公告编制要求

4.商业银行次级债券募集说明书编制要求





附1

商业银行发行次级债券报送申请文件的格式

一、发行申请材料的纸张、封面及份数

(一)纸张大小:A4纸规格;

(二)封面:

1.标有“发行XX银行次级债券申请材料”字样;

2.申请机构名称、注册地址、联系电话、联系人、邮政编码;

3.申报时间。

(三)份数

申请材料共2份,其中至少一份为原件。

二、发行申请材料目录

(一)次级债券发行申请报告;

(二)国家授权投资机构出具的发行核准文件或股东大会决议;

(三)次级债券发行可行性研究报告;

(四)发行人近三年经审计的财务报表及附注;

(五)发行章程;

(六)发行公告;

(七)募集说明书;

(八)承销协议;

(九)承销团协议;

(十)次级债券信用评级报告及跟踪评级安排的说明;

(十一)发行人律师出具的法律意见书。



附2

商业银行次级债券发行章程的编制要求



商业银行次级债券发行章程应包括以下内容:

(一)债券次级性说明及风险提示

向投资者说明次级债券的本金和利息的偿还顺序,向投资者揭示风险。

(二)发行人基本情况

发行人名称、注册地址、经营范围、法定代表人、联系电话、邮政编码;近三年的经营状况和业务发展的基本情况;财务、业务、治理等情况。

(三)本期债券情况

次级债券名称,发行总额,发行次级债券的目的,用途,次级债券面值,发行的票面利率(价格)或票面利率(价格)确定方式,发行对象、方式、时间、期限,本金偿还、利息支付的方式和顺序,次级条款、托管和兑付等。

(四)发行人历史财务数据和指标

发行人最近三年财务报告和指标摘要。

(五)发行人财务结果的分析

管理层对公司的财务状况和财务业绩的变动进行分析。

(六)本期债券募集资金的使用

对资金用途进行说明。

(七)发行人与母公司、子公司及其他投资者的投资关系

(八)公司董事会及高级管理人员

介绍公司董事会及高级管理人员简历。

(九)债券承销和发行方式

介绍承销方式、主承销商和承销团成员以及投资者购买办法。

(十)法律意见

发行人律师出具的法律意见书概要。

(十一)本次发行有关机构

发行人、主承销商、承销团、证券信用评级机构的联系人、联系方式。



附3

商业银行次级债券发行公告编制要求



商业银行次级债券发行公告不得与发行章程相冲突,应包括以下内容:

(一)债券次级性说明及风险提示

向投资者说明次级债券的本金和利息的偿还顺序,向投资者揭示风险。

(二)发行人基本情况

发行人名称、注册地址、经营范围、法定代表人、联系电话、邮政编码;近三年的经营状况和业务发展的基本情况;财务、业务、治理等情况。

(三)本期债券情况

次级债券名称,发行总额,发行次级债券的目的,用途,次级债券面值,发行的票面利率(价格)或票面利率(价格)确定方式,发行对象、方式、时间、期限,本金偿还、利息支付的方式和顺序,次级条款、托管和兑付等。

(四)发行人历史财务数据和指标

发行人最近三年财务报告和指标摘要。

(五)发行人财务结果的分析

管理层对公司的财务状况和财务业绩的变动进行分析。

(六)本期债券募集资金的使用

对资金用途进行说明。

(七)发行人与母公司、子公司及其他投资者的投资关系

(八)公司董事会及高级管理人员

介绍公司董事会及高级管理人员简历。

(九)债券承销和发行方式

介绍承销方式、主承销商和承销团成员以及投资者购买办法。

(十)法律意见

发行人律师出具的法律意见书概要。

(十一)本次发行有关机构

发行人、主承销商、承销团、证券信用评级机构的联系人、联系方式。

(十二)备查信息



附4

商业银行次级债券募集说明书编制要求



(一)募集说明书概要

对债券主要发行条款和发行人概况进行说明。

(二)债券次级性说明及风险提示

向投资者说明次级债券的本金和利息的偿还顺序,向投资者揭示风险。

(三)本期债券情况

次级债券名称,发行总额,发行次级债券的目的,用途,次级债券面值,发行的票面利率(价格)或票面利率(价格)确定方式,发行对象、方式、时间、期限,本金偿还、利息支付的方式和顺序,次级条款、托管和兑付等。

(四)发行人基本情况

发行人名称、注册地址、经营范围、法定代表人、联系电话、邮政编码;近三年的经营状况和业务发展的基本情况;财务、业务、治理等情况。

(五)发行人历史财务数据和指标

发行人最近三年财务报告和指标摘要。

(六)发行人财务结果的分析

管理层对公司的财务状况和财务业绩的变动进行分析。

(七)本期债券募集资金的使用

对资金用途进行说明。

(八)债券发行后发行人的财务结构和已发行未到期的其他债券

(九)发行人所在行业状况

(十)发行人业务状况及在所在行业的地位分析

(十一)发行人与母公司、子公司及其他投资者的投资关系

(十二)公司董事会及高级管理人员

介绍公司董事会及高级管理人员简历。

(十三)债券承销和发行方式

介绍承销方式、主承销商和承销团成员以及投资者购买办法。

(十四)税务等相关问题分析

向投资者说明投资本期债券可能遇到的税务问题。

(十五)法律意见

发行人律师出具的法律意见书概要

(十六)本次发行有关机构

发行人、主承销商、承销团、证券信用评级机构的联系人、联系方式。

(十七)备查资料

提示投资者可以到有关网站下载发行公告等其他有关发行资料。




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海南省建设厅、海南省人事劳动保障厅关于印发《海南省房地产经纪人协理从业资格制度暂行办法》的通知

海南省建设厅 海南省人事劳动保障厅


海南省建设厅 海南省人事劳动保障厅关于印发《海南省房地产经纪人协理从业资格制度暂行办法》的通知

(琼建人教[2007]154号)


各市、县、自治县房产局(所)、人事劳动保障局,海南省房地产估价与经纪业协会,各房地产开发企业、房地产经纪机构:

  为了加强对全省房地产经纪人协理的管理,提高房地产经纪人协理的职业水平,规范房地产经纪活动秩序,现将《海南省房地产经纪人协理从业资格制度暂行办法》印发你们,并提出以下意见,请认真贯彻执行。

  一、房地产经纪人协理制度是对房地产经纪人制度的有力补充,是提高房地产经纪行业职业水平,规范房地产经纪活动秩序的有力保障。

  二、结合房地产经纪机构备案制度,加快对经纪人协理的培训和考试工作。

  三、根据实际工作的需要,对长期从事房地产经纪工作的人员,进行房地产经纪人协理从业资格认定的一次性考核认定,考试成绩合格者颁发房地产经纪人协理从业资格证书。

  (一)考核认定组织
房地产经纪人协理从业资格人员考核认定工作由省建设厅与省人事劳动保障厅共同负责。
  (二)考核认定申报条件
  现从事房地产经纪工作,具有一定理论水平和实践经验,遵纪守法,并同时具备以下1、2项条件各一小项的人员,可申请参加房地产经纪人协理从业资格考核认定。

  1.学历和业务工作年限符合下列条件之一:
  (1)取得大学本科以上学历,从事房地产经纪工作累计满3年;
  (2)取得大学专科学历,从事房地产经纪工作累计满5年;
  (3)取得中专学历,从事房地产经纪工作累计满8年。

  2.聘任专业技术职务及年限符合下列条件之一:
  (1)受聘担任工程及经济类中级及其以上专业技术职务,并从事房地产经纪业务满两年;
  (2)取得房地产估价师执业资格,并从事房地产经纪业务满两年。

  (三)考核认定测试

  经审核,符合考核认定条件的人员,须参加全省统一组织的测试。测试采取全省统一组织闭卷作答的方式。测试科目为《房地产经纪综合知识》,省建设厅负责出题,省人事劳动保障厅负责审核。考试内容包括房地产经纪基本理论与实务、房地产政策法规知识等。

  (四)考核认定申报材料

  1.《房地产经纪人协理从业资格考核认定申报表》(通过海南省建设信息网http://www.hncic.net下载)。

  2.学历或学位证书、《专业技术资格证书》及《专业技术资格注册证书》原件及复印件。

  3.三张1寸近期免冠彩色照片。

  (五)考核认定程序

   1.申请参加考核认定的人员,应当于2007年10月31日前,携带上述材料到省建设厅报名,逾期不予受理。

  2.省建设厅、省人事劳动保障厅对申报材料进行汇总、资格审查,资格审查合格者方可参加认定考试。

  3.考核认定测试结束后,省建设厅、省人事劳动保障厅组织有关专家对考核认定测试合格人员进行复核,确定复核合格人员名单,该名单通过海南省建设信息网(http://www.hncic.net)
进行公示15天,接受社会监督。公示无异议后,批准、公布房地产经纪人协理从业资格考核认定合格人员名单。

  四、2007年房地产经纪人协理从业资格考试定于12月进行。



附件: 海南省房地产经纪人协理从业资格制度暂行办法

海南省建设厅
海南省人事劳动保障厅
二○○七年七月二十三日

海南省房地产经纪人协理从业资格制度暂行办法

第一条 为了加强对房地产经纪人协理的管理,提高房地产经纪人协理的职业水平,规范房地产经纪活动秩序,根据人事部、建设部关于印发《〈房地产经纪人员职业资格制度暂行规定〉和〈房地产经纪人执业资格考试实施办法〉的通知》,结合本省实际,制定本办法。
第二条 本办法适用于海南省内房地产经纪人协理从业资格考试、注册和管理。
凡经本省房地产经纪人协理从业资格考试合格,按照本办法的规定注册,在注册房地产经纪人的指导下,在房地产交易中从事居间、代理等经纪活动的人员,均适用本办法。
第三条 房地产经纪人协理从业资格制度是国家对房地产经纪人员实行的一种职业资格制度,纳入全国专业技术人员职业资格制度统一规划。
本省实行房地产经纪人协理从业资格认证制度。
取得房地产经纪人协理从业资格证书和注册证书,是从事房地产经纪活动的基本条件。
第四条 房地产经纪人协理应具备以下职业技术能力:
(一)了解房地产的法律、法规及有关行业管理的规定;
(二)具有一定的房地产专业知识和其他相关知识;
(三)掌握一定的房地产流通程序和实务操作技术及技能。
第五条 省建设厅、省人事劳动保障厅共同负责全省房地产经纪人协理从业资格制度的政策制定、组织协调、资格考试、注册登记和监督管理等工作。
市、县人民政府房地产行政主管部门按照职责分工负责本行政区域内房地产经纪人协理的监督管理等工作。
第六条 海南省房地产经纪人协理从业资格实行全国统一大纲和全省统一命题、统一组织的考试制度,由省建设厅、省人事劳动保障厅共同组织实施,原则上每年举行一次。
第七条 省建设厅负责组织考试教材、命题工作,统一规划、组织或授权相关机构组织房地产经纪人协理从业资格的考前培训等有关工作。
考前培训工作实行培训与考试分开,自愿参加的原则。
第八条 省人事劳动保障厅负责审定房地产经纪人协理从业资格考试试题,组织实施考试等工作,会同省建设厅对房地产经纪人协理从业资格考试进行检查、监督、指导和确定合格标准。
第九条 省建设厅和省人事劳动保障厅共同成立海南省房地产经纪人协理从业资格考试办公室,具体负责房地产经纪人协理从业资格考试的组织实施和日常管理工作。
考试的考务工作由省人事劳动保障厅考试中心具体承办,考试教材的征订发行由省建设厅授权的省房地产估价与经纪业协会负责。
第十条 房地产经纪人协理从业资格考试从2008年度开始实施,考试时间定于每年的第三季度。
第十一条 房地产经纪人协理从业资格考试内容按照全国统一大纲执行,考试科目为《房地产基础知识》、《房地产经纪基础》两个科目。考试在一天内进行,每个科目考试的时间为两个半小时。
在《暂行办法》颁发前,已取得海南省房地产经纪人岗位资格证书、具有高中(含中专)以上学历、现受聘于一个房地产经纪机构或房地产开发企业,具有三年以上房地产经纪工作实践经历且无不良记录的人员,可免试《房地产经纪基础》科目。
第十二条 凡中华人民共和国公民,遵守国家法律、法规,具有高中(含中专)以上学历,有完全民事行为能力,在本省行政区内的房地产行业工作的人员,均有资格申请参加海南省房地产经纪人协理从业资格考试。
第十三条 参加考试须由本人提出申请,考生携带报名申请表、身份证明、学历证明到省建设厅或其授权机构报名,经省人事劳动保障厅考试中心按报名条件审查合格后,发给准考证。考生凭准考证在指定的时间、地点参加考试。
第十四条 参加考试人员必须在一个考试年度内一次性通过全部应试科目。
第十五条 房地产经纪人协理从业资格考试合格的,由省人事劳动保障厅颁发人事厅、建设厅统一格式的《中华人民共和国房地产经纪人协理从业资格证书》(以下简称《房地产经纪人协理从业资格证书》)。该证书在海南省行政区内有效。
第十六条 取得《房地产经纪人协理从业资格证书》的人员,必须经过注册登记、取得《中华人民共和国房地产经纪人协理注册证》(以下简称《房地产经纪人协理注册证》)后才能以注册房地产经纪人协理名义从业。
第十七条 省建设厅或其授权机构,为本省房地产经纪人协理注册管理机构(以下简称注册管理机构)。
第十八条 房地产经纪人协理注册分为初始注册、续期注册和变更注册。
初始注册、续期注册的有效期限为三年,并应在注册证书上明确记载起止的具体日期。期满未申请续期注册或申请未获准的,变更未申请变更注册或申请未获准的,以及注销注册的,原《房地产经纪人协理注册证》作废。
第十九条 申请注册的房地产经纪人协理必须同时具备以下条件:
(一)取得《房地产经纪人协理从业资格证书》;
(二)身体健康,能坚持在注册房地产经纪人协理岗位上工作;
(三)经拟注册的房地产经纪机构或房地产开发企业考核合格,签有正式聘(任)用合同或劳动合同;
(四)无本办法第二十条规定不予注册的情形;
(五)注册管理机构规定的其它条件。
第二十条 具有以下情形之一的,不予注册:
(一)不具有完全民事行为能力的;
(二)受刑事处罚,该刑事处罚执行完毕之日起至申请注册之日止未满三年的;
(三)脱离房地产经纪人协理工作岗位连续二年以上(含二年)未取得继续教育合格证书的;
(四)不在房地产经纪机构或房地产开发企业从业或者同时在两个及两个以上房地产经纪机构从业的;
(五)因违反本办法规定,受注销注册的处罚,自处罚决定之日起至申请注册之日止未满二年的;
(六)拟注册的房地产经纪机构或房地产开发企业未通过备案(许可)或复核不合格的;
(七)法律、法规和规章规定不予注册的其他情形。
第二十一条 房地产经纪人协理初始注册应当自《房地产经纪人协理从业资格证书》签发之日起三个月内申请。逾期未申请或者虽经申请但未获准注册的,其资格自《房地产经纪人协理从业资格证书》签发之日起可保留三年。在保留期限内申请注册的,经审查符合注册要求的,准予注册。三年期满后申请注册的,需参加注册管理机构组织的房地产经纪业务培训、达到继续教育标准,并取得继续教育合格证书。
第二十二条 申请房地产经纪人协理初始注册需提供下列材料:
(一)房地产经纪人协理初始注册申请表;
(二)身份证明;
(三)《房地产经纪人协理从业资格证书》,该证件自签发之日起超过三年的,还应当提交继续教育合格证书;
(四)拟注册的房地产经纪机构或房地产开发企业已许可或备案并复核合格,具备聘(任)用合同或劳动合同;
(五)注册管理机构规定的其它材料。
第二十三条 房地产经纪人协理初始注册程序:
(一)申请人凭第二十二条规定的材料向建设厅或其授权的注册机构提出申请;
(二)注册机构收到申请材料后,对于申请材料齐全、符合本办法规定条件的,应当受理申请。对于申请材料不合格的,应当说明理由并通知申请人。
(三)注册管理机构应在受理之日起二十个工作日内做出是否准予注册的决定。
(四)准予注册的,由注册管理机构颁发《房地产经纪人协理注册证》,并予以公告。
第二十四条 初始注册的有效期为三年,自准予初始注册之日起计算。
房地产经纪人协理注册有效期满需要继续从业的,由持证人或其注册房地产经纪机构或房地产开发企业,于注册有效期届满前三个月内到注册管理机构办理续期注册。
续期注册者,除符合本办法第十九条规定外,还须提供继续教育合格证书。
续期注册有效期为三年,有效期届满前三个月内可再次申请。
第二十五条 房地产经纪人协理续期注册程序:
(一)申请人向其注册从业的房地产经纪机构或房地产开发企业提交申请报告,填写房地产经纪人协理续期注册申请表;
(二)申请报告经机构签字同意、盖章后,申请人持申请报告、续期注册申请表、《房地产经纪人协理注册证》和本办法第二十二条(二)、(四)、(五)项规定的材料,按第二十三条规定的程序办理续期注册;
(三)准予续期注册的,由注册管理机构在其《房地产经纪人协理注册证》上加盖续期注册专用章,并予以公告。
第二十六条 在注册有效期内,房地产经纪人协理变更从业机构或者从业机构名称等注册事项发生变更的,应当办理变更注册手续。
第二十七条 房地产经纪人协理变更注册程序:
(一)变更从业机构的:
1.申请人向原注册从业的房地产经纪机构或房地产开发企业提交变更注册的申请报告,填写房地产经纪人协理变更注册申请表;
2.申请报告经原机构签字同意、盖章后,申请人携申请报告、申请表、终止与原机构聘(任)用合同或劳动合同、签订新的聘(任)用合同或劳动合同、《房地产经纪人协理注册证》等材料,向注册管理机构申请变更注册;
3.准予变更注册的,由注册管理机构在其《房地产经纪人协理注册证》上加盖变更注册专用章,并予以公告。
(二)变更从业机构名称的:
1.申请人填写房地产经纪人协理变更注册申请表;
2.申请人携申请表、变更后的机构工商营业执照(含工商变更通知书)、机构资质备案证件、《房地产经纪人协理注册证》,向注册管理机构申请变更注册;
3.准予变更注册的,由注册管理机构在其《房地产经纪人协理注册证》上加盖变更注册专用章,并予以公告。
第二十八条 《房地产经纪人协理注册证》遗失的,持证人提出申请、其注册房地产经纪机构或房地产开发企业出具证明材料,并在省级从业的房地产专业网站上公告三十日后,由注册管理机构重新补发。
第二十九条 经注册的房地产经纪人协理有下列情形之一的,由注册管理机构注销其注册:
(一)死亡或失踪的;
(二)不具备完全民事行为能力的;
(三)受刑事处罚,该刑事处罚执行之日起至三年以内的;
(四)注册有效期满,未申请续期注册的;
(五)脱离房地产经纪人协理工作岗位连续二年以上(含二年)的;
(六)同时在两个及两个以上房地产经纪机构或房地产开发企业从业的;
(七)申报不实、以不正当手段获取以及伪造、涂改、转让《房地产经纪人协理从业资格证书》或者《房地产经纪人协理注册证》的;
(八)严重违反职业道德和经纪行业管理规定的;
(九)法律、法规、规章规定,应当注销注册的其他情形。
第三十条 注册管理机构作出注销注册决定前,应当对注销注册的理由、事实进行调查核实,并将调查核实结果书面告知有关当事人和其注册从业的房地产经纪机构或房地产开发企业。
当事人有权在收到调查核实结果十日内,对注销注册提出异议。注册管理机构应当认真听取其陈述和申辩。
第三十一条 注册管理机构作出注销注册决定后,应当作废注册证书,书面告知被注销人和被注销人原注册从业的房地产经纪机构或房地产开发企业,并予以公告。
第三十二条 房地产经纪人协理自被注销注册之日起,不得继续从事房地产经纪人协理业务,三年内不予重新注册。
第三十三条 省人事劳动保障厅和各级人事部门对房地产经纪人协理从业资格注册和使用情况有检查、监督的责任。
第三十四条 房地产经纪人协理在房地产经纪活动中,必须 严格遵守法律、法规和行业管理的各项规定,坚持公开、公平、公正的原则,恪守职业道德。
第三十五条 房地产经纪人协理有权加入房地产经纪机构或房地产开发企业,在注册房地产经纪人的指导下协助从事各种房地产经纪业务并获得合理报酬。在执行房地产经纪业务时,房地产经纪人协理有权要求委托人提供与交易有关的资料,有权拒绝执行委托人发出的违法指令,有权依法按照合同约定代表其机构要求委托人支付因开展房地产经纪活动而发生的必要成本费用。
第三十六条 房地产经纪人协理经注册后,只能受聘于一个房地产经纪机构或房地产开发企业,并以房地产经纪机构的名义从事经纪活动。
房地产经纪人协理必须利用专业知识和职业经验协助处理房地产交易中的细节问题,向委托人披露相关信息,诚实信用,恪守合同,完成委托业务,并为委托人保守商业秘密,充分保障委托人的权益。
第三十七条 注册房地产经纪人协理应不断提高业务水平,在每一注册有效期内的继续教育应当不低于达到二十学时。经继续教育达到合格标准的,颁发继续教育合格证书。
房地产经纪人协理继续教育,由省建设厅及其授权机构负责组织。
第三十八条 经国家有关部门同意,获准在海南省行政区域内就业的外籍人员及港、澳、台地区的专业人员,符合本办法要求的,也可报名参加房地产经纪人协理从业资格考试以及申请注册。
第三十九条 本办法由省建设厅和省人事劳动保障厅按职责分工负责解释。
第四十条 本办法自2007年9月1日起实施。


海南省建设厅关于印发《海南省物业管理区域主任工作考核管理办法(试行)》的通知

海南省建设厅


琼建住房[2006]164号

海南省建设厅关于印发《海南省物业管理区域主任工作考核管理办法(试行)》的通知

各市、县(区)、自治县房产局、建设局,省物业管理协会,各物业管理企业:
为加强对物业管理区域管理工作的考核,进一步提高物业管理企业的服务水平,我厅根据《物业管理条例》和《海南省住宅区物业管理条例》的相关规定,结合我省实际,制定了《海南省物业管理区域主任工作考核管理办法(试行)》(以下简称《办法》),现印发给你们,同时提出如下要求,请一并贯彻执行。
一、市县(区)物业主管部门要进一步规范物业管理企业的管理和服务行为,依照《办法》做好本辖区范围内的物业管理区域主任的考核工作,督促其提高管理水平和服务质量,保护业主的合法权益,维护社会的稳定。
二、各物业管理企业应当做好《办法》的贯彻学习工作,对照《办法》查找工作中存在的问题和不足,并积极予以整改,进一步规范企业经营管理行为。同时应当积极配合各级物业主管部门做好物业管理区域主任的考核工作。
附件:海南省物管主任年度评分考核表




二○○六年八月三十日











海南省物业管理区域主任工作考核管理办法(试行)

第一条 为加强对物业管理区域管理工作的考核,进一步提高物业管理企业的服务水平,根据《物业管理条例》和《海南省住宅区物业管理条例》的相关规定,制定本办法。
第二条 本办法所称的物业管理区域主任(以下简称物管主任),是指取得建设部《物业管理企业经理岗位合格证书》,或《物业管理企业部门经理岗位合格证书》,或者物业管理师执业注册证,被物业管理企业派驻物业管理区域负责经营管理的人员。
第三条 省物业行政主管部门负责监督管理全省范围内物管主任考核工作。
市县(区)物业主管部门负责监督管理本辖区内物管主任考核工作,并接受上级主管部门的指导和监督。
第四条 我省实行物业管理区域主任责任制。
物管主任对所任职的物业管理区域负有依照物业管理相关法律、法规及物业管理服务合同的约定,以及物业管理企业的授权实施管理和服务的责任。
第五条 物业管理企业应向受托管理服务的物业管理区域委派一名物管主任。
对于在地理位置上相毗邻的若干个居住物业管理区域,每一名物管主任管理物业管理区域建筑面积的总和一般不应超过10万平方米。
第六条 物业管理企业应在委派物管主任后的15个工作日内,向负责其资质管理的物业主管部门提交下列物管主任执业备案材料。
(一)经理岗位证书或执业注册证书复印件;
(二)物管主任委派(任命)书复印件。
第七条 物业管理企业应赋予物管主任下列主要职责:
(一)依照物业管理服务合同的约定,组织人员做好物业管理区域内楼宇管理、日常维修、清扫保洁、绿化养护、门卫保安、卫生消毒、车辆管理、依法制止违规装修和违章搭建等具体管理服务工作;
(二)制订物业管理区域管理服务的详细计划和方案,保障物业使用的方便、安全,保持物业及其设施完好、环境优美、公共秩序良好;
(三)制定物业管理区域内部管理制度,规范物业管理服务人员的行为,及时处理管理服务人员的违规行为;
(四)向业主委员会报送物业维修、更新费用的收支帐目,接受审核;
(五)定期听取业主委员会、业主和使用人的意见和建议,改进和完善管理服务;
(六)对物业管理区域内的违法行为或违反业主公约的行为,应立即依法劝阻、制止,并向业主委员会和有关行政管理部门报告;
(七)对业主之间、使用人之间及业主与使用人之间在物业使用中发生的争议进行协调;
(八)物业管理企业赋予物管主任的其他职责。
物管主任应当认真履行职责所赋予的权利和义务。
第八条 市县(区)物业主管部门应当结合日常监督检查及业主反映情况,根据“属地原则”牵头负责物管主任的考核工作。
物业管理行业协会、街道办事处或者居民委员会、业主代表应当参与考核工作。
省物业行政主管部门负责对物业主任考核工作的监督,并对考核经过进行抽查。
第九条 评分采取扣分制。依据管理服务效果和违规、违约行为的严重程度,扣分类型分为-1分、-2分、-3分、-5分、-10分5种分值。
以每年年检期限的12个月作为一个评分周期。
第十条 在一个评分周期内,根据物管主任的评分情况,依照以下方式处理:
(一)扣分达-15分(含)的,物管主任应当参加省物业行政主管部门组织的物业管理岗位资格继续教育培训;
(二)扣分达-20分(含)的,物管主任应当参加省物业行政主管部门组织的物业管理岗位资格继续教育培训;考核合格后,其岗位证书或执业注册证书方可作为年检材料申报;未参加继续教育培训或经考核不合格的,其证书不能作为年检材料申报;
(三)扣分达-24分(含)的,经省物业行政主管部门核定,物管主任考核为年度不称职,并在其岗位证书或执业注册证书上予以记载;物管主任应当参加省物业行政主管部门组织的物业管理岗位资格继续教育培训;考核合格后,其岗位证书或执业注册证书方可作为年检材料申报;未参加继续教育培训或经考核不合格的,其证书不能作为年检材料申报;
(四)物业管理企业的物管主任扣分达-24分(含),且物管主任管理的物业区域面积占企业所管理总面积35%的以上的,给予企业年检限期整改处罚。
离任物管主任的扣分情况仍累计于当年该物业管理区域和物业企业。
第十一条 对同一个违规行为,不得给予两次以上扣分处理。
扣分存在竞合的,按照较高扣分标准执行。
第十二条 物管主任主动消除违法、违规行为造成的危害后果的,应当核减其扣分等级。
因物业管理企业的法人行为,导致物业管理区域内发生违法、违规行为的,物管主任个人可以免责。但扣分情况仍累计于当年该物业管理区域和物业企业。
第十三条 物管主任可查询自己的评分情况。物管主任对评分有异议的,可向市县(区)物业主管部门申请复核。经复核改变评分结果的,应予变更或消除。
各级物业主管部门应当为物管主任提供评分的查询方法。
第十四条 各级物业主管部门应当建立物管主任执业信用档案,并将物管主任的日常工作和管理服务实绩在执业信用档案中予以记录。
物管主任评分考核表作为物业管理企业及从业人员信用档案的组成部分。
第十五条 对考核评分无扣分的物管主任,经将其年度评分考核表在所管理的物业管理区域公示20日无异议后,由省物业行政主管部门核定为年度优秀物管主任,并在其岗位证书或执业注册证书上予以记载,同时在媒体上予以公布。
第十六条 本办法由海南省建设厅负责解释。
第十七条 本办法自2006年10月1日起施行。












海南省物管主任年度评分考核表
单位:(章) 年 月 日
物业管理区域名称
物业管理区域地址
物管主任姓名 证件名称及编号
序号 物管主任评分考核事项(共计5大类51小项) 扣分标准 考核分数
1-1 保安、维修人员服装不统一、未挂牌上岗的 -1
1-2 未按合同约定对区域内共用部位、共用设备设施提供保洁服务的 -1
1-3 一般报修项目72小时内未修理的 -1
1-4 小区绿化未按规定或者合同约定进行养护的 -1
1-5 小区公共照明设备损坏后,在48小时内未修复,影响物业正常使用的 -1
1-6 停车区域车辆乱停乱放现象严重的,业主屡次投诉,拒不改正的 -1
1-7 生活垃圾未日产日清,严重影响业主生活的 -1
1-8 工作人员日常服务态度生硬的,业主屡次投诉,拒不改正的 -1
1-9 其他违约行为,情节轻微的 -1
2-1 未按消防部门的规定管理消防设施、器材的 -2
2-2 小区管理处等处未向业主、使用人公开报修电话、企业监督电话和市县(区)物业主管部门投诉电话的 -2
2-3 未按合同约定实行保安服务的 -2
2-4 未公开办事制度、办事程序、办事期限的 -2
2-5 物业公司自用水电,或者业主公摊水电未独立计量,收费不明确的 -2
2-6 未建立日常维护养护费用管理、使用制度的 -2
2-7 未按规定在服务窗口醒目位置公布服务项目、收费标准的 -2
2-8 未建立业主问询、质疑、投诉等各类信息的反馈和处理制度的 -2
2-9 危及人身安全位置未有明显标识和具体的防范措施的 -2
2-10 36小时内不能保证至少有一台电梯正常运行的(不可抗力除外) -2
2-11 其他违约行为,情节较轻的 -2
3-1 因电梯故障引起人员被关时,物业公司未能在20分钟内赶到现场进行处理的 -3
3-2 未进行一年两次水箱清洁消毒并对水箱盖加锁的 -3
3-3 公共部位经营管理未单独计费的 -3
3-4 收取物业管理费、水电费不出具收费凭证的 -3
3-5 电梯未通过年检或者呼叫报警装置失效的 -3
3-6 随意改变共用配套设施用途的 -3
3-7 公共区域内污水或者粪便满溢,24小时内未处理的 -3
3-8 提供特约服务不出具收费凭证的 -3
3-9 其他违约行为,情节较重的 -3
4-1 违反规定或约定,被物价主管部门认定为乱收费的 -5
4-2 未按规定或约定公布日常养护费收支帐目或其他按实结算收支帐目的 -5
4-3 经查实,业主或使用人对物业管理区域内3次以上有效投诉得不到解决的 -5
4-4 未发放住宅装修须知或未将装修住宅禁止行为和注意事项告知业主或使用人的 -5
4-5 发现业主或使用人有法规明文禁止的行为,未予劝阻制止并督促改正,其拒不改正,未及时告知业主委员会并报有关主管部门的 -5
4-6 未经业主大会同意,将物业管理用房挪作他用,业主投诉,未整改的 -5
4-7 未经业主大会同意,擅自使用公共区域牟利,业主投诉,未整改的 -5
4-8 有证据证明,物业从业人员“吃、拿、卡、要”的 -5
4-9 有证据证明,物业企业工作人员威胁、恐吓业主的 -5
4-10 物管主任多次谎报、瞒报物业管理违法、违规事实及相关处理情况的, -5
4-11 因管理不善,发生入室盗窃、抢劫,小区内抢夺,经公安部门依法立案的 -5
4-12 其他违约行为,情节严重的 -5
5-1 被物价部门认定乱收费或者收费不规范,又不整改的 -10
5-2 利用管理职权擅自搭建,占用绿地、改变公共设施用途的 -10
5-3 对业主投诉置之不理,又不服从物业主管部门监督的 -10
5-4 经人民法院认定因管理失职,造成重大人员伤亡或财产损失事故的 -10
5-5 采取暴力手段阻碍业主大会召开、业主委员会成立,经公安机关调查确认的 -10
5-6 擅自处分属于业主的物业公共部位、共用设施设备的 -10
5-7 不依法向业主委员会、新委托物业管理企业移交有关资料,经物业主管部门督促后,拒不整改的 -10
5-8 挪用专项维修基金的 -10
5-9 经依法解除物业委托合同,不服从物业主管部门监管,拒不撤出小区的(公司责任可适当予以免责) -10
5-10 其他违约行为,情节非常严重的 -10
评 分 合 计
备注:
海南省建设厅制表