财政部


财政部关于物业管理企业执行《房地产开发企业会计制度》有关问题的通知
财政部




国务院有关部委，各省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅（局），新疆生产建设
兵团：
为了规范和加强物业管理企业的会计核算工作，现就物业管理企业执行《房地产开发企业会计制度》有关问题通知如下：
一、本通知所指物业管理企业，是指经工商行政管理机关登记注册、具有独立法人资格的物业管理企业。
二、物业管理企业的会计核算，应在《房地产开发企业会计制度》的基础上，再按照“物业管理企业会计核算补充规定（试行）”执行（见附件）。
三、本通知自2000年1月1日起执行。


一、会计科目及使用说明
第204号科目 预收帐款
1．本科目核算企业按合同规定向有关单位和个人预收的款项，如企业为物业产权人、使用人提供的公共卫生清洁、公用设施的维修保养和保安、绿化等预收的公共性服务费等。
2．企业向有关单位和个人预收的款项，借记“银行存款”科目，贷记本科目；收入实现时，借记本科目，贷记“经营收入”、“其他业务收入”科目。有关单位和个人补付的款项，借记“银行存款”等科目，贷记本科目；退回多付的款项，作相反会计分录。
预收帐款情况不多的公司，也可以将预收的款项直接记入“应收帐款”科目的贷方，不设本科目。
3．本科目应按有关单位和个人设置明细帐。
4．本科目期末贷方余额，反映企业向有关单位和个人预收的款项；期末如为借方余额，反映应由有关单位和个人补付的款项。
第205号科目 代收款项
1．本科目核算企业因代收代交有关费用等应付给有关单位的款项，如代收的水电费、煤气费、有线电视费、电话费等。
企业受物业产权人委托代为收取的房租等，也在本科目核算。
2．企业收到代收的各种款项时，借记“银行存款”等科目，贷记本科目；交给有关单位时，借记本科目，贷记“银行存款”等科目。收取代办手续费等服务收入时，借记本科目，贷记“经营收入”科目。
3．本科目应按代收代交费用种类设置明细帐。
4．本科目贷方余额，反映企业尚未支付的代收款项。
第209号科目 其他应付款
1．本科目核算企业应付、暂收其他单位或个人的款项，如物业产权人、使用人入住时或入住后准备进行装修时，企业向物业产权人、使用人收取的可能因装修而发生的毁损修复、安全等方面费用的保证金等。
2．发生的各种应付、暂收款项，借记“银行存款”等科目，贷记本科目；支付时，借记本科目，贷记“银行存款”等科目。
3．本科目应按债权人或应付、暂收款项的类别设置明细帐。
4．本科目期末余额，反映企业尚未支付的其他应付款。
第281号科目 代管基金
1．本科目核算企业接受委托管理的房屋共用部分、共用设施设备维修基金。
2．企业收到代管基金时，借记“银行存款——代管基金存款”科目，贷记本科目。
企业收到银行计息通知，属于代管基金存款的利息收入，借记“银行存款——代管基金存款”科目，贷记本科目。
企业有偿使用产权属全体业主共用的商业用房和共用设施设备，应负担的有关费用，如租赁费、承包费、有偿使用费等，应按受益对象，借记“经营成本”、“管理费用”、“其他业务支出”科目，贷记本科目。
代管基金按规定用途使用，应分别以下两种情况进行处理：
由本企业承接房屋共用部分、共用设施设备大修、更新、改造任务的，实际发生的工程支出，借记“物业工程”科目，贷记“银行存款”、“库存材料”等有关科目；工程完工，其工程款经业主委员会或者物业产权人、使用人签证认可后进行转帐，借记本科目，贷记“经营收入——物
业大修收入”科目；结转已完物业工程成本，借记“经营成本”科目，贷记“物业工程”科目。
由外单位承接大修任务的，工程完工，其工程款经业主委员会或者物业产权人、使用人签证认可后与承接单位进行结算，借记本科目，贷记“银行存款”等科目。
3．本科目应按单幢房屋设置明细帐。
4．本科目期末贷方余额，反映代管基金的结余。
第411号科目 物业工程
1．本科目核算企业承接物业工程所发生的各项支出。
企业对业主委员会或者物业产权人、使用人提供的管理用房、商业用房进行装饰装修发生的支出，也在本科目核算。
2．企业承接的房屋共用部位、共用设施设备大修、更新、改造工程发生的各项支出，借记本科目，贷记“银行存款”、“库存材料”等科目。工程完工，其工程款经业主委员会或者物业产权人、使用人签证认可后进行转帐，借记“代管基金”科目，贷记“经营收入——物业大修收入
”科目；结转已完物业工程成本，借记“经营成本”科目，贷记本科目。
企业对业主委员会或者物业产权人、使用人提供的管理用房、商业用房进行装饰装修发生的支出，借记本科目，贷记“银行存款”、“库存材料”等有关科目，工程完工结转成本，借记“递延资产”科目，贷记本科目。
3．本科目应按工程项目设置明细帐。
4．本科目期末借方余额，反映在建工程的实际成本。
5．企业可以根据实际业务需要，增设相应的科目。
第501号科目 经营收入
1．本科目核算企业在物业管理（主营业务）活动中，为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务等劳务而取得的各项收入，包括物业管理收入、物业经营收入和物业大修收入。
物业管理收入是指企业向物业产权人、使用人收取的公共性服务费收入、公众代办性服务费收入和特约服务收入。
物业经营收入是指企业经营业主委员会或者物业产权人、使用人提供的房屋、建筑物和共用设施取得的收入，如房屋出租收入和经营停车场、游泳池、各类球场等共用设施收入。
物业大修收入是指企业接受业主委员会或者物业产权人、使用人的委托，对房屋共用部位、共用设施设备进行大修取得的收入。
2．企业取得的各项收入，应按下列原则确认：
企业应当在劳务已经提供，同时收讫价款或取得收取价款的凭证时确认为营业收入的实现。
物业大修收入应当经业主委员会或者物业产权人、使用人签证认可后，确认为营业收入的实现；企业与业主委员会或者物业产权人、使用人双方签订付款合同或协议的，应当根据合同或者协议所规定的付款日期确认为营业收入的实现。
3．企业为物业产权人、使用人提供公共性服务、公众代办性服务以及特约服务而取得的物业管理收入，借记“银行存款”、“应收帐款”等科目，贷记本科目。
企业经营业主委员会或者物业产权人、使用人提供的房屋、建筑物和共用设施取得的物业经营收入，借记“银行存款”、“应收账款”等科目，贷记本科目。
企业承接房屋共用部位、共用设施设备大修工程，工程完工，其工程款经业主委员会或者物业产权人、使用人签证认可后进行转帐，借记“代管基金”科目，贷记本科目。
4．本科目应按经营收入的种类设置明细帐，如“物业管理收入”、“物业经营收入”、“物业大修收入”等，其中“物业管理收入”，企业可以根据实际管理需要，按照物业管理收入的组成内容（如来源渠道等）设置明细帐，进行明细核算。
5．期末，应将本科目的余额转入“本年利润”科目，结转后本科目应无余额。
第502号科目 经营成本
1．本科目核算企业物业管理、物业经营、物业大修等应结转的经营成本。
企业所属物业管理单位在经营中发生的管理人员的工资、奖金及职工福利费、固定资产折旧费及修理费、水电费、取暖费、办公费、差旅费、邮电通讯费、交通运输费、租赁费、财产保险费、劳动保护费、保安费、绿化维护费、低值易耗品摊销及其他费用等间接费用，记入“管理费用
”科目，不在本科目核算。
2．企业为物业产权人、使用人提供公共性服务、公众代办性服务及特约服务所发生的直接费用，直接记入本科目，借记本科目，贷记“银行存款”、“库存材料”、“应付账款”等科目。
企业经营物业应付给物业产权人、使用人的租赁费、承包费等，直接记入本科目，借记本科目，贷记“代管基金”或“应付账款”科目。
月份终了，企业应及时结转已完物业工程成本，借记本科目，贷记“物业工程”科目。
3．本科目的明细核算应与经营收入的明细核算相对应。
4．期末，应将本科目的余额转入“本年利润”科目，结转后，本科目应无余额。
第511号科目 其他业务收入
1．本科目核算企业除主营业务以外的其他业务活动所取得的收入，包括房屋中介代销手续费收入、材料物资销售收入、废品回收收入、商业用房经营收入及无形资产转让收入等。
商业用房经营收入是指企业利用业主委员会或者物业产权人、使用人提供的商业用房，从事经营活动取得的收入，如开办健身房、歌舞厅、美容美发商店、饮食店等经营收入。
其他业务收入的确认原则，与主营业务收入确认原则相同。
2．企业取得的各项其他业务收入，借记“银行存款”、“应收帐款”等科目，贷记本科目。
3．本科目应按其他业务的种类设置明细账，如“房屋中介代销手续费收入”、“物资销售收入”、“废品回收收入”、“商业用房经营收入”等。
4．期末，应将本科目的余额转入“本年利润”科目，结转后本科目应无余额。
第512号科目 其他业务支出
1．本科目核算企业除主营业务以外的其他业务所发生的各项支出，包括为销售商品、提供劳务而发生的相关成本、费用、以及相关税金及附加等。
2．企业发生的其他业务支出，借记本科目，贷记“应付工资”、“银行存款”、“应交税金”、“其他应交款”、“代管基金”等科目。
3．本科目应按其他业务的种类设置明细账，如“房屋中介代销手续费支出”、“物资销售成本”、“废品回收成本”、“商业用房经营支出”等。
4．期末，应将本科目的余额转入“本年利润”科目，结转后本科目应无余额。

二、会计报表的编制说明
1．在资产负债表“住房周转金”项目下增设“代管基金”项目，反映企业接受委托管理的房屋共用部位、共用设施设备维修基金的结余。本项目应根据“代管基金”科目的期末贷方余额填列。
2．“物业工程”科目的期末余额在资产负债表“存贷”项目中反映。
3．“代收款项”科目的期末余额，在资产负债表“其他流动负债”项目中反映。



2000年1月1日
北京市劳动局


北京市劳动条件分级检测站管理办法
北京市劳动局



第一条 为保证我市劳动条件分级工作的正常进行，保障职工身体健康，根据《北京市有害作业分级管理规定》，制定本办法。
第二条 本市劳动条件分级检测站（以下简称检测站）均执行本办法。
第三条 市劳动局委托市工伤职业危害预防中心建立“北京市劳动条件分级中心指导站”（以下简称中心指导站）负责对检测人员的培训和检测站资格认定的技术考核工作；对分级检测工作进行技术指导；对专业检测和自检站的检测结果进行抽检，并向市劳动局报全市分级情况汇总表
和工作总结。
第四条 劳动条件分级工作实行专业检测站检测与企业自检相结合的原则。
第五条 有检测能力的企业可建自检站，负责本单位分级检测工作。
凡经主管部门同意拟建立自检站的单位应填写“北京市劳动条件分级检测资格申请表”，报中心指导站经技术考核合格，报市劳动局批准并备案后，方能开展分级检测工作。
第六条 各区、县劳动局应建立或委托建立专业检测站，负责对本行政区域内无自检能力的区、县属企业，街道、乡镇企业及中央在京企业的检测分级工作。
各行业主管局、总公司（集团公司）应建立专业检测站，负责本系统无自检能力企业的检测分级工作。
第七条 凡不建专业检测站的地区或行业，其无自检能力的企业的分级检测工作，由市劳动局委托专业检测站负责。
第八条 专业检测站必须取得资格认定后方可进行检测分级。
凡拟建立专业检测站的单位应填写“北京市劳动条件分级检测资格申请表”（见附件一）一式二份，经主管部门同意后，分别报市劳动局职安处和中心指导站。中心指导站对申请单位进行技术考核后，由市劳动局按照检测站基本条件进行资格认定，合格者发给“北京市劳动条件分级检
测站资格认可证”。
检测站需增加检测项目，应先向中心指导站提出申请，经技术考核合格后，由市劳动局批准增项。
专业检测站人员、仪器等如有变动，要及时通知市劳动局和中心指导站。
第九条 检测人员培训、考核合格者由劳动局发给《劳动条件分级检测员证》。
第十条 检测站及检测员资格证书有效期为两年，到期由市劳动局进行复审。
第十一条 专业检测站必须符合以下基本条件：
一、有满足对检测进行分析、化验的符合规定的实验室。
二、有不少于4名持有北京市劳动局颁发的《劳动条件分级检测员证》的检测人员。其中至少应有一名中级以上技术职称的专业技术人员。
三、有专职管理人员和完善的管理制度。
四、有进行相应分级工作的检测分析仪器（见附件二）。
第十二条 各检测站必须履行下列职责：
一、必须严格按照国家有关分级的标准和“劳动条件分级检测规范”进行分级检测。
二、按时完成市劳动局下达的年度分级工作计划。负责本地区、本系统企业的分级检测和建档工作，并于每月10日前填写北京市分级检测统一规格的汇总表，上报中心指导站。
三、接受并按时完成市劳动局委派的检测任务。
四、接受中心指导站对检测结果进行抽检。
五、树立服务意识，合理收取检测费。收费标准按京价（涉）字〔1989〕第170号文件和劳动局有关规定执行。
第十三条 各检测站检测结果抽检合格率低于70％的，或随意提高收费标准不改正的，北京市劳动局取消其检测资格。
第十四条 本办法自发布之日起执行。执行中的具体问题由市劳动局负责解释。
附件1：劳动条件分级检测站资格申请表（略）
附件2：分级检测仪器一览表

附件2：分级检测仪器一览表
一、生产性粉尘作业危害程度分级所需检测仪器及数量
1．粉尘导样器 2台
2．肺通气量仪 1台
3．秒表 2台
4．万分之一天平 1台
5．电热恒温烘箱 1台
6．高温炉（～900℃） 1台
7．干燥器 2台
8．玛瑙研钵 1套
9．瓷（铂）坩锅 20（1）个
10．温度计（～360℃） 20支
11．可调温电炉 2台
12．计算器 每人1个
13．Ｓ：Ｏ（Ｆ）分析用玻璃仪器
14．Ｓ：Ｏ（Ｆ）分析用试剂
二、有毒作业分析所需检测仪器及基本数量
1．大气采样仪（0－30升／分） 2台
2．毫伏（离子）流量范围计 1台
3．酸碱滴定管 各1支
4．可见（紫外）分光光度计 1台
5．原子吸收分光光度计（选用） 1台
6．气相色谱仪（选用） 1台
7．可调温电炉 1台
8．电热恒温烘箱 1台
9．高温炉（—900℃） 1台
10．万分之一天平 1台
11．干燥器 1个
12．电冰箱 1台
13．保险柜（箱） 1只
14．磁力搅拌器 1台
15．瓷（铂）坩铝 10（1）个
16．秒表 2块
17．函数计算器 1个
18．毒物分析用玻璃仪器
19．相应辅助设备及试剂
20．气体检测管（选用）
三、高温作业分级所需检测仪器及基本数量
1．通风干温度计 2台
2．秒表 1块
3．计算器 每人一个
4．辐射热计 1台
5．风速计 1台
四、体力劳动强度分级所需仪器及基本数量
1．肺通气量计 1台
2．（身高）体重计 1台
3．秒表 3块
4．计算器 每人一个



1996年1月10日