不正当竞争是伴随着商品经济竞争的产生而出现的不当行为，作为一个法律概念，最早见于1883年的《保护工业产权巴黎公约》，该公约规定：“凡在工商活动中违反诚实经营的竞争行为即构成不正当竞争行为。” 我国的《反不正当竞争法》中将不正当竞争行为定义为经营者损害其他经营者的合法权益，扰乱社会经济秩序的行为。而律师行业的不正当竞争主要是指律师或其执业机构（律师事务所）违反公平、平等、诚实、信用原则，通过不实宣传、诋毁、及低价收费等手段妨碍其他律师或律师事务所正常业务的开展，损害其合法权益，扰乱法律服务市场，扰乱司法秩序的行为。律师行业的不正当竞争与一般市场主体的不正当竞争既有联系又有区别，律师从某种角度看也是市场主体，具有市场主体的一般属性，但其与一般市场主体又有显著区别，律师不仅有维护与其签订委托合同一方当事人合法权益的义务，同时还负有维护社会主义法律正确实施的义务，因此，律师行业的不正当竞争问题不仅涉及到对法律服务市场的规范问题，还涉及到我国法治目标的实现问题，对律师行业的不正当竞争问题进行探讨殊为必要。一、 律师行业不正当竞争的成因分析及特点我国律师行业产生不正当竞争的深层次原因是由于律师法律地位的变化。1980年8月26日第五次全国人民代表大会常务委员会第15次会议讨论通过的《中华人民共和国律师暂行条例》(以下简称条例)将律师定位为国家的法律工作者,律师的执业机构为法律顾问处，属事业单位。在计划经济体制下，没有真正意义上交换和流通，没有冲突和纠纷，一切问题都是预先安排的，企业或生产者没有自己的独立身份、独立意识和独立经营权益，不具有独立的法律人格，这种体制下的法律或规则也不可能具有权利和义务的对等性，因为这里的法律或规则实际上是居高临下的长官意志的体现，是贯彻长官意图的工具，其目的和作用是把与权威与服从关系固定化。在计划型社会中，社会主体几乎没有独立的法律服务需求。因为行政命令将它扼杀了。 律师及其执业机构行使的仅仅是国家职能，并没有参与到市场竞争中去，其经费依靠国家财政拨款并列入国家事业预算，因而也就不存在市场经济条件下的正当竞争与不正当竞争的问题。十四大以后我国开始进入社会主义市场经济建设时期，1993年12月国务院批准的《司法部关于深化律师工作改革的方案》明确提出：我国律师工作改革的总体目标是不再使用生产资料所有制模式和行政管理模式界定律师事务所的性质，应建立起适应社会主义市场经济体制和国际交往需要的，具有中国特色的，实行自愿组合、自收自支、自我发展、自我约束的律师体制。律师及其执业机构的法律角色逐步由国家职能的执行者向市场主体过渡，律师行业被逐步纳入了社会主义市场经济的行列，律师通过自己的知识、技能为当事人提供法律服务，当事人则通过给付金钱的方式向律师支付酬金，律师与当事人之间达成的这种双向合意的社会契约行为实质上是一种商业行为，从这点来看，律师及其执业机构与一般的市场主体并没有什么区别，在某种意义上说律师也是商品生产者和经营者，只不过其提供的商品是无形的，是一种智力成果。作为受市场利益驱动的主体，为了追求利益的最大化，律师及其执业机构之间的竞争便不可避免，在竞争的同时也必然伴随着不正当竞争。随着1996年的《律师法》的颁布，律师在市场经济体系中的法律地位得到了进一步明确，即律师是为社会提供法律服务的执业人员。律师已不再是依托国家权力机器的强制职能的执行者，律师履行职责的方式是一种基于非强制性的双向选择基础上的法律帮助方式 。因此，由以上分析可知，律师行业由不存在竞争到不正当竞争的加剧其深层次原因是由于我国社会主义经济体制的转变导致律师法律地位的改变所致。除了以上深层次的原因外，律师行业的内、外部机制及其所处的环境对该行业的不正当竞争也有一定的推波助澜作用，这些内、外部机制主要包括以下几点：(1)兼职、特邀律师的存在是导致现阶段律师行业不正当竞争的一个主要原因。在我国，由于律师资源的一度紧张，导致兼职、特邀律师的出现并与专职律师在较长时期内并存，从现阶段来看，我国的兼职或特邀律师绝大部分是一些高校法律教师及司法机关的离、退休人员，这些人员与司法机关存在千丝万缕的联系，（如高校法律教师与一些法官往往存在师生关系，司法机关的离、退休人员往往曾在原司法机关担任要职等），他们所具有的双重或多重特殊身份使得他们较其它律师有更多的案源以及“胜诉”的机会，另外，兼职、特邀律师与专职律师相比具有较大的松散性和随意性，较难受到严格、规范的专业管理，这也在一定程度上造成了律师服务市场管理的无序和混乱局面。从国外律师业来看，西方国家的从业律师大多为专业律师，不允许其他形式的存在。为此，有学者提出了取消兼职、特邀律师的观点， 笔者对此表示认同；（2）相关的法律、法规对律师及其执业机构的不正当竞争行为缺乏统一、明确的规范，没有统一的组织机构对其不正当竞争行为进行监督和管理，从而导致律师行业的不正当竞争虽然在较大的范围存在但仍没有受到足够的重视的局面。(3)外部相关体制的不合理导致律师行业不正当竞争行为的存在。如在税费制度上，对律师事务所征税时倾向以企业定性，实行高税率，而在物价上制订收费标准时又倾向以事业单位定性，实行低收费，又由于各地在税费标准上存在差距，从而导致一些律所采取规避法律的手段实行不正当竞争。即先在实行较低税率的地区注册，然后在经济发达、高税率的地区设立分所营业，以逃避税收；(4)社会的整体导向以及当事人的价值取向促使律师将追求胜诉作为办理案件的目标，社会整体导向是能打赢官司的律师才是好律师，当事人也正是基于此种价值取向来选择委托律师。为了胜诉，一些律师及律所不得不动用各种手段、通过各种途径进行不正当竞争；因此，律师行业的不正当竞争与当前的社会风气也有较大关系。从目前来看，律师行业的不正当竞争主要有以下特点：(1)不正当竞争行为主要发生在一些经济发达的大中城市和沿海地区；在这些地方，由于律师及律所比较集中，众多的律师及律所为了争夺有限的案源，必然会采用各种不正当手段争抢业务，排挤同行；(2)不正当竞争手段多样化且具有隐蔽性。1995年司法部虽然发布了《关于反对律师行业不正当竞争行为的若干规定》(以下简称《规定》)，但由于对律师行业不正当竞争行为的界定不明导致现实中存在的一些不正当竞争行为并未纳入不正当竞争之列，现实中不正当竞争手段呈多样化的特点。如《规定》中对律师及律所的广告宣传问题缺乏详细规定，导致律师界利用各式广告进行不正当竞争的事例比比皆是，一些虚假及夸大的宣传混淆视听，误导当事人，严重损害了律师在广大人民群众心目中的形象，也扰乱了法律服务市场的秩序。而前述的因兼职、特邀律师的存在所导致的不正当竞争则具有较大的隐蔽性。二、禁止律师行业不正当竞争的必要性(一) 是规范律师行业秩序的需要律师行业作为市场经济体系中的一部分，必须遵循市场规律，市场规律要求市场主体在商品交换过程中应遵循公平、平等、诚实信用、公开和效益原则，否则各行其是必然导致混乱。社会主义市场经济维护和促进平等、公平竞争，反对不正当竞争和垄断。 不正当竞争作为正当竞争必然伴侣，在客观上将引起资源配置背离价值规律，造成资源流向的不合理，使市场机制不能正常地发挥作用， 从律师行业来说，律师及律所的一些不正当竞争行为，如无正当理由，以在规定收费标准以下收费为条件吸引客户的行为是严重背离市场价值规律，市场价值规律要求商品依据其价值进行等价交换。一些引人误解的虚假宣传行为从本质上来说也属于欺骗性交易行为， 其结果将造成法律服务市场的混乱，使当事人无法选择正确的选择法律服务，其合法权益由于缺乏正确的法律指导将得不到及时、合法的维护，另一方面一些高素质的律师由于受不正当竞争行为的排挤，无法获得充分的案源，无法施展才能，为了在法律服务市场的竞争中生存，最终或许也将走上不正当竞争之路，其结果将导致律师业务素质的下降，使律师在广大人民群众中的整体形象受损，因此，禁止律师行业的不正当竞争是规范律师行业秩序，保证法律服务资源的合理配置，提高律师的整体业务素质的需要。(二) 是维护法律正确实施、保证我国法治目标实现的需要十五大明确提出我国社会主义法治的目标是依法治国、建设社会主义法治国家，社会主义法治目标的实现有赖于有法可依、有法必依、执法必严、违法必究原则的贯彻。就律师行业而言，虽然律师不再是国家法律职能的执行者，但其仍承担维护法律正确实施根本任务。律师的根本任务有两层含义：(1)律师及其执业机构自身必须严格依法办事；(2)律师有责任敦促执法机关和当事人严格依法办事。 律师根本任务的实现是我国法治目标实现的重要环节。因此，律师在其执业过程中若实施诸如故意诋毁其他律师或律师事务所声誉、故意在当事人与其代理律师之间制造纠纷等不正当竞争行为的，其本身就是违法行为，不仅无法实现律师的根本任务，而且是严重破坏社会主义法制建设的行为，另外，律师利用其兼有的其他身份(如以前曾在行政、司法部门担任过领导职务或与现任行政、司法部门领导有特殊关系的)在法律服务市场进行不正当竞争的行为将严重干扰我国司法机关依法独立行使审判、检察权，是对“有法可依、有法必依、执法必严、违法必究”的法治原则的践踏，因此，禁止律师行业的不正当竞争是律师及其执业机构严格依法办事的要求，是由律师的根本任务决定的，禁止律师行业的不正当竞争对于司法机关排除干扰、依法独立办案、保证法律的正确适用有重要意义。从根本上来说，禁止律师行业的不正当竞争是保证我国法治目标实现的需要。(三) 是参与国际竞争的需要市场经济是开放经济，它一方面要求建立统一开放的国内市场体系，另一方面也要求国内市场国际化，加入国际经济循环，实现全球范围内社会资源的合理配置，从而促进全社会生产力的发展。 从法律服务市场来看，1992年6月26日司法部、国家工商行政管理局联合颁布的《关于外国律师事务所在中国境内设立办事处的暂行规定》中规定外国律师事务所未经司法部批准和国家工商行政管理局登记注册不得在中国境内设立办事处并从事业务活动；不得规避法律，以咨询公司、商务公司或其他名义从事法律服务活动；不允许外国律师直接在我国境内设立律师事务所或与中国律师联合在我国境内开设律师事务所。另外，办事处不得聘用中国律师，不得办理中国法律事务。这些规定实际上是限制法律服务市场的对外开放。但自1986年我国正式提出恢复GATT席位的申请后，为了在“复关”问题上取得有利及主动地位，我国于1991年7月对世界做出了先一步开放包括银行、广告、旅游在内的6个专业服务行业的初步承诺，1992年7月起正式开始了允许外国律师事务所在中国设立办事处的试点工作。 在申请加入WTO的谈判过程中，我国已提交了服务贸易市场开放承诺单，根据承诺，中国一旦加入WTO，作为专业服务贸易领域一部分的法律服务市场将逐步开放，对外国律师业务的限制将逐步消除，国内外律师业的竞争将加剧，就两者的实力而言，国内律所无论是在服务理念和管理模式还是在办公的软硬环境方面都无法与国外律所相比，在此种情况下，本国律师及律所如果不注重提高自身素质，不注重改善软硬服务环境，仍把精力放在诸如拉关系、走后门、低收费等不正当竞争行为上，其结果必然会失去在市场中的竞争力，最终被市场所淘汰。二、 禁止律师行业不正当竞争问题的可行性探讨禁止律师行业不正当竞争的可行性问题关键是如何将禁止不正当竞争的规范或规定在实践中付诸施行的问题。应该说我国法律理论及实务界在较早以前就对律师行业的不正当竞争问题给予了关注，早在1995年司法部就制定了《关于反对律师行业不正当竞争行为的若干规定》，其中对不正当竞争行为做了界定，规定了不正当竞争应承担的法律责任及惩戒机构和方式，然而该《规定》在实践中绩效不佳，律师行业的不正当竞争不仅没有得到遏制，反而呈蔓延之势，时至今日，律师行业的不正当竞争问题再度成为法律理论界及实务界探讨之焦点，其核心问题仍是可行性问题，笔者认为禁止律师行业的不正当竞争可从以下几方面着手：(1) 对律师行业不正当竞争行为的禁止应由立法机关制定法律规范来调整；我国律协的功能与国外律协有较大差别，如美国律协（简称ABA）有立法权，美国的律师立法是由律协而不是由政府的立法机构来进行，其制定的法律法规经各州政府的议会或高等法院通过后具有普遍的强制性。 而我国律协是社团法人，是律师的自律性组织，它没有立法权，其制定的规则也不具有强制性的规范作用，仅具有行业内的一般规范和指导作用，因此，在我国仅依靠自律或由没有强制力保障的行业规范来禁止律师行业的不正当竞争只能是一种权宜之策，从长远来看，只有将其调整的层次上升到立法的层面，即制定具有普遍强制性的法律规范才能实现令行禁止；因为法律规范在道义上的公正性，在形式上和内容上的明确性、稳定性，在效力上对全社会的普适性、权威性，都是其他社会规范所无法比拟的。 (2)在禁止性规范中应准确地界定不正当竞争行为的内涵及外延，尽量以明确的列举式方式规定不正当竞争行为的种类。我国1995年司法部的《规定》之所以效果不大，在很大程度是由于对不正当竞争行为的界定不明、列举行为的外延过宽所致。如关于律师行业的广告宣传问题，其规定不符合实际的宣传为不正当竞争，但到底哪些行为是不符合实际在实践中难以把握；而事实上一些即使符合实际的宣传也可能构成不正当竞争，如某律师与法官有亲戚关系或其它特殊的关系，某律师曾担任过法院院长或其它领导职务，这些事实都是符合实际的，而且也是现实中不正当竞争的主要途径或方法，然而《规定》将其排除在不正当竞争之外，显然不妥。(3)应完善对律师行业不正当竞争行为的法律监督机制，健全律师惩戒组织机构，建立律师惩戒委员会的办事机构。强化律师惩戒委员会的功能，严格依法追究实施不正当竞争行为的律师及其执业机构的法律责任。95年《规定》颁发后，律师行业的不正当竞争行为不仅没有得到遏制，反呈蔓延之势，其主要原因是缺乏相应的内、外部监督机制，惩戒机制不完善，如律师惩戒组织机构不健全，律师惩戒委员会功能没有得到强化。律师实务界的一些不正当竞争行为有目共睹，如关系案，人情案，但由于缺乏有效的内、外部监督机制，使得实践中对律师行业不正当竞争的检举、举报情况甚少，导致有关律师行业不正当竞争的案源缺乏，相关的法律责任及法律制裁也就无法落实，法律的强制性和权威性也无从体现。法律规范只有得到实施它才有实效， 因此，要禁止律师行业的不正当竞争，保证律师行业的健康发展，工作的重点应放在如何具体落实相应的规范或规定上。

北安市人民法院--曹亮

城乡建设环境保护部


城乡建设环境保护部关于颁发《关于城镇房产经营和房屋修缮单位实行经济责任制若干问题的暂行规定》的通知

1983年12月6日，城乡建设环境保护部

各省、自治区城乡建设环境保护厅（建委）北京、上海、天津、重庆市房地产管理局：
现将《关于城镇房产经营和房屋修缮单位实行经济责任制若干问题的暂行规定》印发给你们，望即研究执行。
城镇房产经营和房屋修缮单位实行经济责任制，是一项具有重要意义的改革。近年来，不少城市和县镇的房地产管理部门，针对自己经营管理上存在的问题，以提高经济效益和社会信誉为目标，试行了各种不同形式和内容的经济责任制，取得了明显的、可喜的效果。关于城镇房产经营和房屋修缮单位实行经济责任制若干问题的暂行规定，是在调查研究总结经验的基础上制订的，并经过多次专门会议的讨论和修订。我们相信，各级主管部门只要把这项工作摆上议事日程，有布置、有检查、有具体要求，认认真真地抓紧抓好，不仅能够大大减少过去统收统支、实报实销、吃“大锅饭”所造成的经济损失，而且可以树立良好的社会信誉，提高房产经营和房屋修缮单位的素质，为开创房地产工作的新局面，促进整个住房制度的改革，准备条件，积累经验。
现把贯彻《规定》有关事项通知如下：
一、要认真贯彻部署。各省、市、自治区主管房管工作的领导机关，要把贯彻《规定》和郑州工作会议精神作为当前的一项中心工作来抓。要认真研究当地的情况，制订贯彻《规定》的工作计划，并于一九八四年一季度末将部署情况函告我部。
二、要注意抓典型。各省、自治区可选择几个城市和县镇，直辖市可选择几个房管所和修缮队（公司）进行具体指导，以便总结经验，并请将定点名单告部城市住宅局。要注意做好职工的思想政治工作，和解决好实行经济责任制可能出现的问题。大城市和省会城市，也要参照上述要求办理。
三、各级主管部门要加强督促检查，及时总结交流经验。研究和解决工作中碰到的问题，推动各城市和所属单位认真贯彻《规定》。明年下半年，部城市住宅局将分片召开贯彻《规定》的汇报会，检查各地工作的进展情况，综合研究带有普遍性的问题。在此基础上，评比先进，树立典型，把房管战线实行经济责任制不断引向深入。
四、要培训干部和加强基础工作。《规定》中要求各地明年组织所属单位党政主要负责干部学好中央和国务院颁发的有关领导制度的几个文件，一定要作出安排，认真组织落实。各省、自治区房管部门要帮助各市房地产管理局有计划、有步骤地培训基层单位各类专业管理干部，建立健全各项规章制度和开展经济核算所必需的报表、凭证、原始记录等等。要把实行经济责任制同提高各类管理干部的业务能力结合起来，同改进和加强各项基础工作结合起来。
五、要把企事业单位整顿工作认真抓好。企事业单位进行整顿，是实行经济责任制的必要条件。各地要按照我部（83）城住字第41号《关于城市房产经营维修企事业进行全面整顿的通知》的要求，切实抓好所属城市和企事业单位的整顿工作，特别是对于那些列入第一批整顿计划的重点企业，一定要达到国家规定的验收标准。现在还没有设立专管或指定兼管这项工作机构的，要抓紧设立专管或指定兼管机构。各地专管或兼管机构和人员名单请报部企业整顿办公室和城市住宅局，以利工作。
附件：关于城镇房产经营和房屋修缮单位经济责任制若干问题的暂行规定（1983年11月）
党的十一届三中全会以来，在全国农村和工矿企业广泛实行经济责任制的推动下，有些城镇的房产经营和房屋修缮单位，以提高经济效益和服务质量为目标，试行了“定包奖”等形式的经济责任制，取得了较好的效果。但是，整个来说，多数城镇的房产经营和房屋修缮单位，仍然没有改变统收统支、实报实销、吃“大锅饭”的局面。一九八一年四月，中央书记处第九十九次会议决定：“今后，凡是服务性公司（如房修公司）的体制要逐步改为集体所有制，或保持全民所有制名义，而实际自负盈亏。只有这样，那种工作拖拉、服务质量差的现象才能改变。”中央书记处的决定，为房产经营和房屋修缮单位实行经济责任制指明了方向。为了贯彻落实这项决定，结合房产经营和房屋修缮单位的特点，对实行经济责任制的若干问题规定如下。
一、坚决而有秩序地改革经营管理体制，为实行经济责任制创造条件。
行政、企业、事业单位分开设置，分清各自的职责范围，是实行经济责任制的必要条件。各城市房地产管理局，既是市人民政府必不可少的行使房地产行政管理和组织住宅建设的职能机构，又是经营房地产业务的领导机关和主管部门，应单独设置办事机构，不要同企业、事业单位混在一起，包揽应由企业、事业单位担负的工作，以便从忙于直管公房经营、房屋修缮等大量事务工作中解脱出来，加强全市房地产和住宅建设的行政管理工作。属于政府职能部门的工作人员，应列入行政编制，费用由地方行政经费列支，并按照部门职能、干部职务建立相应的责任制，以改进工作方法。提高工作效率。
大城市房地产管理局可以根据工作需要，下设房产经营、房屋修缮、住宅建设开发、材料生产供应等专业公司；中小城市房地产管理局可酌情建立适当的专业机构；房管所（站）可实行“管养合一”体制。
目前，房管部门的资金来源主要是房租收入。按照规定，它是预算外资金，而且由于房租低，还需要财政上给予补贴。因此，房地产部门所属各专业机构属于事业单位。但是，为了克服统收统支、实报实销、吃“大锅饭”的弊端，提高经营管理水平和经济效益，各城市房地产管理局下设的各专业经营机构，从一九八四年起，用两年时间，逐步分别实现企业化经营或内部实行企业化管理，不论采取哪种管理方式，都要全面实行经济责任制。
房产经营和房屋修缮单位的劳动组织要进行调整。全民所有制职工和集体所有制职工的编制原则上要分开，所需费用要分别核算和考核。全民所有制队伍不再扩大。如确实需要扩大队伍的，可新组建集体所有制单位或充实现有的集体所有制单位。现有全民所有制企业，经过职工代表大会通过，并经上级主管部门批准，经营体制可以改为集体所有制，或者保留全民所有制名义，按集体所有制的办法经营管理，现有的集体所有制单位，要名副其实，克服名为“集体”实为“全民”的现象。这些问题，也要在一、二年内解决。
二、按照责、权、利统一的原则，确定各种类型、各级组织和职工个人的经济责任。
（一）实行企业化管理的各类经济组织，都要在上级主管部门的领导下，在以下三个方面承担经济责任：（1）全面完成国家和上级主管部门下达的生产、经营任务和各项经济技术指标，属行经济合同；（2）精打细算地使用资金，杜绝经营管理上各种漏洞和浪费；（3）用最少的消耗，实现最佳的生产经营效果，获得最大的经济效益。各城市要根据当地历史上达到过的最高水平，结合当前的经济、技术条件，按照数量和质量统一的原则，对上述三方面的任务确定具体指标，并采用合同制的办法落实下来。
（二）房产经营和房屋修缮单位的各级组织，都要按照生产、经营规模和任务要求，严格实行定编定员和各项工作。生产定额，各项经济技术指标，要逐项分解，层层落实，直到落实到每个职工身上，使人人有责任，担子大家挑。要坚持经济责任制的全面性，全面包保，层层包保，并把包保同相互协作结合起来。各级组织和个人的包保协作任务都要用合同或岗位责任制的形式固定下来。
（三）定编定员后的富余人员，要坚决抽出来设立独立建制，广开生产门路，独立核算，自负盈亏。
三、按照房产经营和房屋修缮单位所承担的经济责任，相应地扩大它们在经营管理和生产指挥上的自主权。
（一）为完成国家下达的计划任务和本单位所承担的经济责任，有权具体安排房产经营管理和房屋修缮的各项工作和生产活动。
（二）在全面完成国家下达的计划任务的前提下，有权根据自身条件和社会需要，对外承揽业务，发展多种经营。
（三）完成上缴后的利润或节约留成部分，在规定的基金比例范围内可以自主使用。
（四）对本单位管理权限范围内的组织机构和人员有权进行调整和任免。对上级计划增拨的职工，有权择优录用。在生产需要时，有权按规定雇用临时工。在严格执行国务院颁发的《职工奖惩条例》的基础上，有权按照实际需要，制定具体的奖惩办法。
（五）对新建、翻建或修缮不合格的工程，有权拒绝验收接管，有权要求施工或交房单位支付修补措施费用。
（六）对不符合合同规定质量、规格的统配材料，有权拒绝验收，由此延误工期造成的经济损失，有权要求供货方赔偿；统配和供料合同以外的物资，有权自行选购。
（七）房产经营和房屋修缮单位的人员、设备、材料、资金、除国家有明确规定者外，有权拒绝任何单位、个人抽调和无偿摊派。经主管部门批准借调的人员要与用人单位签订借调合同，被借调人员的工资和费用由用人单位负担。
四、正确处理主管部门、集体、个人三者之间的经济关系。
（一）主管部门与集体之间的经济关系。
1．由于房租低，不能以租养房，按照国家规定，城市维护专用资金应有适当份额用于直管公房修缮。这项资金，由地方房地产主管部门在所属单位中调剂使用。
2．房地产主管部门对经营单位实行“定收定支，差额补贴或提取，超支自负，增收节支留用或分成”，对房屋修缮单位实行“内部独立核算，自负盈亏，利润分成”的管理方式。房屋修缮单位承包房管部门内部或外部工程以及多种经营所获得的收益，按比例上缴主管部门后，应全额作为修缮专用资金返回经营单位。
3．房产经营单位增收节支、多种经营、维修养护降低成本等项盈余的留成比例，由主管部门确定；修缮单位的盈余留成比例，按有关规定执行。由于经营不善造成的计划外亏损，有关主要负责人要承担一定的经济责任。
4．完成国家计划的房产经营单位，可以从租金收入中提取百分之一点五的留成，按照国家有关规定使用；直接执行管养合一任务的基层单位，可按有关规定提取小修养护技术装备费；修缮单位区别不同的所有制，按有关规定提取法定利润和技术装备费。这三项费用均不进入分成总额。
（二）集体与集体之间的经济关系。
1．房产经营单位与房屋修缮单位之间实行承发包合同制，单位内部也要实行各种形式的合同制，互相承担经济责任。
2．房地产系统内部各独立核算的经济组织都具有同等法人地位，在经济上为甲乙方关系。修建工程，甲乙方未签订合同的，不得开工；统配物资，甲乙方未签订合同的不予供料；其它可以计划的生产活动亦应按合同办事。违反合同者，应按规定罚以违约金或赔偿金，其费用从留成基金中支出，不得计入成本。双方发生纠纷时，由上级主管部门仲裁；仲裁不服，可提请法院审理。
3．鼓励和提倡实行修缮工程投标制。
（三）集体内部的经济关系。
1．在按照房产经营和房屋修缮经济技术指标严格考核的基础上，贯彻按劳分配的原则，多劳多得，少劳少得，不劳不得，奖勤罚懒，坚决克服平均主义。
2．对完不成任务或造成经济损失的责任人，要根据情节轻重扣发适当数量基本工资。
3．集体所有制单位或全民所有、按集体所有制办法经营的单位，可实行分红制。
五、加强各项基础工作，搞好技术经济分析。
基础工作范围很广。当前，要首先建立岗位责任制、计划管理、劳动管理、财会管理、材料设备管理、质量管理和技术管理等基本制度和规范。要健全各种定额，加强原始记录、统计、计量、检测等数据管理，做到准确、及时、齐全。要建立全员培训制度，不断提高职工素质。基础工作一经建立，要坚持执行，不许弄虚作假，并对基础工作的各项资料加强分析，不断提高管理水平。
实行经济责任制不可缺少的经济技术指标，目前全国没有统一规定的，如修缮工程定额和材料定额等，暂由省、市、自治区城乡建设环境保护厅和直辖市房地产管理局制订；其它地区性定额，可由省属市、县主管部门制订，报上级主管部门批准后实行。
六、加强领导，保证经济责任制健康发展。
房产经营和房屋修缮单位的各级组织，都要遵循“党委集体领导，职工民主管理，厂长行政指挥的根本原则”，逐步健全完善领导制度。一九八四年内，省、自治区和各城市的房地产领导部门，要用办学习班或开专题研究会的办法，组织所属单位的党政主要负责干部，认真学习中共中央颁发的《中国共产党工业企业基层组织工作暂行条例》，中共中央、国务院颁发的《国营工厂厂长工作暂行条例》，转发的《国营工业企业职工代表大会暂行条例》，以及中共中央批转的《国营企业职工思想政治工作纲要（试行）》。并指导他们结合本单位的实际，做出具体贯彻执行计划，以便使房产经营和房屋修缮单位的领导制度和领导水平有一个较大的改善和提高，保证经济责任制的健康发展。