购买查封房屋的买卖合同是否有效

奚正辉


案例：

　　乙向甲购买了一套房屋，但是该房屋有法院查封，双方签署了房屋买卖合同，该买卖合同是否有效？对此人们认识不一致。

　　认为房屋买卖合同无效的主要理由是：
　　《中华人民共和国城市房地产管理法》（1994年7月5日通过，2007年8月30日修正）第三十八条：“下列房地产，不得转让：（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本法第三十九条规定的条件的；（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（三）依法收回土地使用权的；（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；（五）权属有争议的；（六）未依法登记领取权属证书的；（七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形”。其中第二款明确查封的房地产不得转让。
　　《最高人民法院关于转卖人民法院查封房屋行为无效问题的复函》（1997年4月7日通过）其中提到：“北京亚运特需供应公司在此后擅自将其已被查封的房产转卖给北京沃克曼贸易开发有限责任公司的行为是违法的，所订立的房屋买卖合同系无效合同”。

　　其实随着市场经济地不断发展，无论在立法界还是司法界越来越维护交易的稳定，保护合同的效力，强调意思自治。不轻易干预交易，不轻易确认合同无效。
　　首先，从合同法历次解释的角度分析买卖合同的效力。
　　《中华人民共和国合同法》（1999年3月15日）第五十二条：“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定”。购买查封房屋是违反了《中华人民共和国城市房地产管理法》，属于法律的强制性规定。
　　《最高院关于适用合同法若干问题的解释（一）》（1999年12月1日通过）第四条：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据”。购买查封房屋的确是违反了法律的强制性规定。
　　《最高院关于适用合同法若干问题的解释（二）》（2009年2月9日通过）第十四条：“合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定“。
　　《最高人民法院关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》(2009年7月7日通过)第15条：“正确理解、识别和适用合同法第五十二条第（五）项中的“违反法律、行政法规的强制性规定”，关系到民商事合同的效力维护以及市场交易的安全和稳定。人民法院应当注意根据《合同法解释（二）》第十四条之规定，注意区分效力性强制规定和管理性强制规定。违反效力性强制规定的，人民法院应当认定合同无效；违反管理性强制规定的，人民法院应当根据具体情形认定其效力”。第16条：“人民法院应当综合法律法规的意旨，权衡相互冲突的权益，诸如权益的种类、交易安全以及其所规制的对象等，综合认定强制性规定的类型。如果强制性规范规制的是合同行为本身即只要该合同行为发生即绝对地损害国家利益或者社会公共利益的，人民法院应当认定合同无效。如果强制性规定规制的是当事人的“市场准入”资格而非某种类型的合同行为，或者规制的是某种合同的履行行为而非某类合同行为，人民法院对于此类合同效力的认定，应当慎重把握，必要时应当征求相关立法部门的意见或者请示上级人民法院”。
　　《城市房地产管理法》规定了查封的房地产不得转让，应该就是属于管理性强制性规定，并不是效力性强制规定。乙向甲购买了查封房屋，愿意为甲归还其所欠的债务，并解除查封，这在现今社会经常发生，这也是甲清偿债务经常采用的方法。甲乙双方的交易没有损害债权人的利益，跟谈不上损害国家社会利益。若债权人认为甲低价转让侵害其利益，其有权提出撤销权之诉，撤销甲乙双方的买卖行为，无需公权力介入来确认合同无效，从而影响交易的安全性与稳定性。《城市房地产管理法》第三十八条第（六）款：未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。若购买期房，产权证还没有办理，那么签署的房地产转让合同是否无效呢？这点法律界曾经也有争议，但是目前已经形成了一致意见，转让合同是有效的，只是房地产登记机构不准办理转让登记。第三十八条第（四）款：共有房地产，未经其他共有人书面同意的，不得转让。未经其他共有人书面同意，可能是表见代理，那么就是有效合同；也可能是效力待定，因为其他共有人可能会追认，若追认肯定是有效合同。可见《城市房地产管理法》第三十八条的规定主要是管理性强制规定，违反该规定，并不一定合同无效，只是登记机构从行政管理的角度不给予登记。
　　认为购买查封房屋的买卖合同无效的人是混淆了合同效力与登记效力，买卖合同是有效的，只是没有登记还没有取得物权，不得对抗善意第三人。区分两则的效力，具有一定的实际意义：1、有利于保护买受人依据合同所享有的占有权。2、买受人有权依据合同主张违约赔偿。若合同无效，违约责任也就无效了。3、买受人有权依据合同要求继续履行合同，要求办理产权登记。若确认合同无效，就要返还房屋，那么就妨碍了现有的财产秩序，也剥夺了买受人主张房屋的权利。

　　其次，从其他规定分析买卖合同的效力。
　　《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》（2004年2月10日通过）第21条：“已被人民法院查封、预查封并在国土资源、房地产管理部门办理了查封、预查封登记手续的土地使用权、房屋，被执行人隐瞒真实情况，到国土资源、房地产管理部门办理抵押、转让等手续的，人民法院应当依法确认其行为无效，并可视情节轻重，依法追究有关人员的法律责任”。现在法院的查封都是登记的，被执行人也不太可能隐瞒，登记部门更不能擅自办理登记，若这种情况发生，则要追求其法律责任，该规定明显带有行政管理的色彩。而且该规定只是明确登记行为无效，没有规定转让合同也无效。
　　《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》 （2004年10月26日通过）第二十六条：“被执行人就已经查封、扣押、冻结的财产所作的移转、设定权利负担或者其他有碍执行的行为，不得对抗申请执行人。第三人未经人民法院准许占有查封、扣押、冻结的财产或者实施其他有碍执行的行为的，人民法院可以依据申请执行人的申请或者依职权解除其占有或者排除其妨害。人民法院的查封、扣押、冻结没有公示的，其效力不得对抗善意第三人”。 该规定明确了被执行人的转让行为不得对抗申请执行人，法院的查封没有公示不得对抗善意第三人。其实该规定的基础都是转让合同是有效的，若无效就不可能对抗第三方，而且本条的规定也取代了《最高人民法院关于转卖人民法院查封房屋行为无效问题的复函》。
　　《中华人民共和国物权法》（2007年3月16日通过）第十五条：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力”。《物权法》明确了合同是否有效依据合同法等规定，不登记不产生物权，也不影响合同的效力。物权法的出台，明确了合同效力与物权登记无关。最典型的规定是抵押权，原来规定抵押不登记，抵押合同无效，但是物权法规定抵押不登记只是抵押权无效，抵押合同还是有效的。

　　购买查封房屋的转让合同应该是合法有效的，是双方真实意思的表示，只是房地产登记机关不受理转让登记，所以买受人也要注意不能取得所有权的风险。


上海中汇律师事务所 奚正辉律师



论刑事附带民事诉讼精神损害赔偿制度的确立

摘　要:
长期以来，刑事附带民事诉讼是否允许被害人向被告人提出精神损害赔偿请求问题，在法学理论界存在较大的争议，现行法律体系中民事实体法规定了精神赔偿，而刑事诉讼法又否定了精神赔偿。司法实践中存在民事实体法与刑事程序法的矛盾，适用出现不平等，不利于当事人在诉讼活动中得到公平的待遇，损害了司法公正，也有违立法的初衷。因此，笔者认为应当确立刑事附带民事诉讼精神损害赔偿制度。从我国刑事附带民事诉讼精神损害赔偿制度的现状出发，分析了立法规定、司法实践中存在的冲突和弊端，合理借鉴英美法和大陆法两大法系的相关法律，进一步探讨了阻却我国刑事附带民事诉讼精神损害赔偿确立的现行法律观点，并提出了确立我国刑事附带民事诉讼精神损害赔偿制度的法律依据。



关键词：
刑事诉讼 附带民事诉讼 精神损害赔偿


Research of Compensation of Criminal Mental Damage

Abstract: Since long ago, whether does the criminal supplementary civil action allow the victim to the accused person to propose the spirit damage compensate request question, in a legal science theory existence greater dispute, in the present legal framework the civil substantive law has stipulated the spiritual compensation, but Law of Criminal Procedure also denied the spiritual compensation. In the judicial practice has the civil substantive law and the criminal procedural law contradiction, is suitable appears not equally, is disadvantageous obtains the fair treatment to the litigant in the lawsuit activity, harmed the judicature to be fair, also had disobeys the legislation the original intention. Therefore, the author thought must establish the criminal supplementary civil action spirit damage compensates system. Embarked from our country criminal activity supplementary civil action spirit damage compensate system present situation, has analyzed the conflict and the malpractice which in the legislation stipulation, the judicial practice existed, reasonably profited from the English America method and the continental method two big legal systems related laws, further has discussed the anti- actually our country criminal activity supplementary civil action spirit damage compensate establishment present point of law, and proposed established our country criminal activity supplementary civil action spirit damage compensate system the legal basis.


Key Words: Criminal prosecution Supplementary civil action Spiritual harm Compensation



随着生活质量的提高，公民对精神生活质量的要求也越来越高，也由于精神损害赔偿制度其特有的价值，在世界范围内越来越受到重视。我国的精神损害赔偿制度经历了从无到有的过程，她的问世和实施不仅是我国人权制度的完善，也是我国法制建设的一个里程碑。但现阶段我国的精神损害赔偿仍然是不健全的，我国的《中华人民共和国民法通则》对精神损害赔偿制度作出了相应的规定，大量的司法实践中也证实了确立该项制度的合理性和合法性。但仅限于民事方面。而在刑事诉讼，目前我国的精神损害赔偿制度还没有明确的规定，这不能不说是我国立法的一个瑕疵、乃至缺陷，其弊端是显而易见的。

一、问题提出
对于侵犯人格权的犯罪行为，如杀人、伤害、强奸犯罪等，这些行为本身首先是一种严重的民事侵权行为，其社会危害性更大，给受害者造成的精神损害也更严重。但是如果将犯罪行为排除在精神损害赔偿范围之外，将会造成一种荒谬和不合逻辑的现象：在侵犯他人人身权，给他人身体造成伤害，但是由于侵害程度较轻而不构成犯罪的情况下，受害者有权要求精神损害赔偿；如果侵害程度较重而构成故意伤害罪时，被害人反而丧失了精神损害赔偿请求权。法律既然肯定对侵害人身权行为造成的精神损害予以物质赔偿，又否认人身伤害的精神损害赔偿，这是法律上的自相矛盾。
鉴于上述情况，笔者建议在刑事附带民事诉讼中建立精神损害赔偿制度，以避免法律冲突，维护程序法和实体法正常的法理关系，确立公平科学的法律赔偿体系，减少诉累，提高诉讼效率,进一步完善我国的精神损害赔偿制度。


二、我国刑事附带民事诉讼精神损害赔偿制度的现状
（一）立法现状
1、刑事立法关于精神损害赔偿的规定
我国《刑法》第三十六条规定：“由于犯罪行为而使被害人遭受经济损失的，对犯罪分子除依法给予刑事处罚外，并应根据情况判处赔偿经济损失。”《刑事诉讼法》第七十七条规定：“被害人由于被告人的犯罪行为而遭受物质损失的，在刑事诉讼过程中，有权提起附带民事诉讼。如果是国家财产、集体财产遭受损失的，人民检察院在提起公诉的时候，可以提起附带民事诉讼。” 从刑法、刑事诉讼法的规定来看，均限定为因被告人的犯罪行为所造成的物质方面的损失，具体而言法律又有不同的表述。刑事诉讼法第七十七条第一款用的是“物质损失”；同条第二款用的是“财产损失”；刑法第三十六条用的是“经济损失”。根据上述法律规定，可以理解为在附带民事诉讼请求范围问题上，尽管其表述的概念不同，但都没有超出“物质损失”这一范围。这显然是我国立法环境没有完全发育成熟的一个表现。由于立法上未予明确，司法实践也就无法可依。从现行最高人民法院有关刑事附带民事诉讼精神损害赔偿规定来看，附带民事诉讼请求赔偿范围有一定的局限性。按照最高院规定，附带民事诉讼的赔偿请求范围仅限于被害人的人身权利因犯罪行遭受损失或财产被毁而遭受的损失，被害人因财物被犯罪分子非法占有、处置的损失，只能由法院责令犯罪分子退赔，或者在退赔不足弥补被害人损失时，由其向民庭另行独立起诉。２０００年１２月１９日起施行的《最高人民法院关于刑事附带民事诉讼范围问题的规定》明确规定了刑事附带民事诉讼的赔偿范围。其第一条规定：“因人身权利受到犯罪侵犯而遭受物质损失或者财物被犯罪分子毁坏而遭受物质损失的，可以提起附带民事诉讼；对于被害人因犯罪行为遭受精神损失而提起附带民事诉讼的，人民法院不予受理。”第二条规定：“被害人因犯罪行为遭受的物质损失，是指被害人因犯罪行为已经遭受的实际损失和必然遭受的损失。”2002年7月11日《最高人民法院关于人民法院是否受理刑事案件被害人提起精神损害赔偿民事诉讼问题的批复》规定，“对于刑事案件被害人由于被告人的犯罪行为而遭受精神损失提起的附带民事诉讼，或者在该刑事案件审结以后，被害人另行提起精神损害赔偿民事诉讼的，人民法院不予受理。”上述法律规定和最高人民法院的规定和批复均将赔偿限制在物质损失赔偿，对精神损害赔偿不予支持。

2、民事立法关于精神损害赔偿的规定
我国《民法通则》第120条规定：“公民的姓名权、肖像权、名誉权、荣誉权受到侵害的，有权要求停止侵害，恢复名誉、消除影响、赔礼道歉，并且赔偿损失。”这一规定虽然对涉及精神赔偿予以确认，但仍不够明确。为此，2001年3月8日最高人民法院颁布《关于确定民事侵权精神损害赔偿责任若干问题的解释》（法释[2001]7号），规定：“自然人因下列人格权利遭受非法侵害。向人民法院起诉请求赔偿精神损害的，人民法院应当依法予以受理；（一）生命权、健康权、身体权；（二）姓名权、肖像权、名誉权、荣誉权；（三）人格尊严权、人身自由权。”对精神损害的赔偿从这次的最高人民法院法释[2001]7号司法解释来看，民事诉讼的精神赔偿范围进一步扩大，精神损害赔偿数额有了一定标准。

3、宪法关于精神损害赔偿的规定
我国宪法第三十八条规定：“中华人民共和国公民的人格尊严不受侵犯。禁止用任何方法对公民进行侮辱、诽谤和诬告陷害。”这从根本上肯定了公民的精神利益受法律保护，不得侵犯。从理论上讲，刑事案件的被害人遭受到损害，无论是物质上的损害，还是精神上的损害，都应当得到赔偿。遭受的精神损害无疑也要给予赔偿，这应是宪法作上述规定的应有之义。
由上可见，我国现行刑事立法禁止在刑事附带民事诉讼中对犯罪行为造成的精神损害要求赔偿，既与宪法和民事立法相冲突，也缺乏理论根据，而且不利于被害人合法权益的保护。因此，将精神损害纳入刑事附带民事诉讼赔偿范围，是法律公正精神与效率原则的要求和体现，具有必要性和可行性。刑事法律规定对精神损害是不能作为附带民事诉讼而提出赔偿请求的，只有因被告人的犯罪行为而造成的物质损失才能提起附带民事诉讼。这一规定的局限性导致了我国刑事立法和民事立法关于赔偿范围的矛盾和冲突，不仅造成了审判实践的不配套和不协调，而且对于公民合法权益的保护也产生了极大的影响。

（二）司法实践
在司法实践中，最高人民法院于２００２年７月公布了《关于人民法院是否受理刑事案件被害人提起精神损害赔偿民事诉讼问题的批复》，明确规定：“被害人由于被告人的犯罪行为遭受精神损失提起的附带民事诉讼，或者在该刑事案件审结后，被害人另行提起精神损害赔偿民事诉讼的，人民法院不予受理。”因此，被害人提起刑事附带民事赔偿，法院判决不赔偿精神损失是合法的，但是在实践中却极其不合理。例如2001年5月，我国首例由强奸犯罪而引起的贞操权损害赔偿案，被害人获得8万元的精神损害赔偿，然而二审于2002年12月6日作出的终审裁定，撤销一审法院有关赔偿被害人8万元的判决。①该案引起了社会各界的广泛的讨论，基本上认为这一裁定不合常理。此外,还有“太原警察活活打死北京警察案”,“马加爵杀人案”等也都没有获得精神损害赔偿。
另外，从近年来多次发生的重大毁容伤害案件看，被告人的犯罪目的十分明确，即通过实施残忍的物理和化学手段，意图阻断被害人同外界的社会人际交往，剥夺了被害人的人体形态美，造成被害人陷入深深的痛苦和忧郁之中，正常的生理反映和心理活动均被深度抑制，甚至会不间断地出现厌世和轻生情绪。最高人民法院《关于确认民事侵权精神损害赔偿若干问题的解释》既然已经确认生命权、健康权、身体权、人格尊严权、人身自由权等受到侵害的可以请求精神损害赔偿，那么，相比之下，故意杀人、强奸、抢劫、重伤、绑架、非法拘禁等暴力性犯罪给被害人及其亲属，无论在精神上还是身体上都造成了较民事侵权行为更为严重的伤害，故对侵犯公民人身权利，包括生命权、健康权、身体权的犯罪，所引起的精神损害更应得到赔偿。
重庆市开县某中学一名16岁少女小玉被该校一名教师赵某强奸，一审竟然宣判无罪，二审虽然认定有罪，却只判刑一年，在精神赔偿方面，法院只是象征性地判决赔偿了108元的医疗费，认为在少女的身心健康、名誉方面，没有造成影响，因此罪犯既没需要进行精神赔偿，也不需要受到法律的严惩。在强奸犯罪案件中，由于被告的犯罪行为使被害人失去贞操，身心造成极大伤害，其精神损是显而易见的。
从司法实践来看，刑事附带民事诉讼限制精神损失赔偿的做法弊多利少，是不可取的，主要表现在：
首先，不符合公平原则。不久前，一位称其家人受加害人故意伤害造成残疾，加害人被处有期徒刑。被害人在刑事附带民事诉讼中要求加害人承担精神损害赔偿，法院未予保护。根据目前的法律规定法院判决是正确的，当事人不解，大呼


①http://bjyouth.ynet.com/article.jsp?oid=2005481 北京青年报： 陈阳阳 全国首例贞操权案被驳回
不公平，且称不如“私了”。②这样动摇了人们对法律公正的信任基础，我认为刑事案件的受害人基于个案提出精神损害赔偿是正当的，应受到法律保护。
按照民法的相关规定，公民的人格权遭受不法侵害，加害人应赔偿被害人因此所遭受的损失，包括经济损失和精神损害，并且伤害程度越重，被害人得到的赔偿应当越多。刑事案件的被害人因犯罪行为遭受的精神损害，一般都比民事侵权行为造成的损害程度深，理应得到更多的赔偿，但按现行刑事法律规定，当一个侵权行为达到犯罪程度时，也就是被害人的伤害程度越严重时，被害人得到的赔偿越少。例如，毁人容貌的侵权行为在未构成犯罪时，根据民事法律的规定，被害人既可获得经济损失赔偿，又可获得精神损害赔偿，但在毁人容貌行为达到犯罪时，被害人不能获得精神损害赔偿，这种情况对被害人极为不公平。有些犯